Rynek nieruchomości: prognozy na 2014

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy przyspieszy?

Jeśli stopy procentowe rzeczywiście pozostaną na rekordowo niskim poziomie co najmniej do połowy przyszłego roku, to nadal powinny ożywczo wpływać na rynek i to dwojako. Z jednej strony bowiem niskie oprocentowanie kredytów sprawia, że więcej osób ma skłonność do zadłużania się, z drugiej zaś słaba oferta depozytowa banków powoduje powolny odpływ środków z lokat m.in. na rynek nieruchomości.

Konkurencja na rynku najmu

Spore znaczenie dla rynku nieruchomości w 2014 r. będą miały też rządowe pomysły: Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz program dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych. Zarząd Banku Gospodarstwa Krajowego powołał już spółkę BGK Nieruchomości do zarządzania funduszem, który ma ruszyć w pierwszym kwartale 2014 r. Z zapowiedzi BGK wynika, że pierwszymi mieszkaniami na wynajem będzie on dysponował jeszcze w 2014 lub w 2015 r.

Zgodnie z założeniami, fundusz nie ma kupować pojedynczych mieszkań, a całe budynki odpowiadające jego potrzebom (mieszkania dostosowane do rynku najmu). BGK planuje zainwestować w mieszkania na wynajem ok. 5 mld zł w ciągu najbliższych kilku lat, taka kwota trafiająca na rynek nie może pozostać bez wpływu na niego. Z jednej strony działania funduszu powinny zwiększyć konkurencję na rynku najmu i doprowadzić do obniżki stawek czynszów, a z drugiej mogą podnieść ceny mieszkań z segmentu popularnego w największych miastach (bo to w nich ma fundusz działać).

Mieszkanie nie dla wszystkich młodych

Bardziej skomplikowane będzie działanie na rynek Mieszkania dla Młodych, bo wygląda na to, że w różnych miastach efekty wprowadzenia programu będą różne. Przede wszystkim, mimo że program obowiązuje tylko na rynku pierwotnym, nie pozostanie on bez wpływu na rynek wtórny. Osoby sprzedające mieszkania będą musiały konkurować z ofertą deweloperów subsydiowaną przez skarb państwa i obniżać ceny. Takie zjawisko będziemy obserwować w miastach, gdzie dostępność MdM będzie duża (m.in. Bydgoszcz, Gdańsk i Łódź). Tam może dojść do sytuacji, w której ceny na rynku wtórnym spadną, a na pierwotnym wzrosną, gdyż relatywnie wysokie limity MdM kuszą najtaniej sprzedających deweloperów do podnoszenia cen. Kilka takich posunięć już zaobserwowaliśmy w Poznaniu.

W Krakowie, Rzeszowie i Warszawie o mieszkania spełniające warunek cenowy będzie znacznie trudniej, więc należy się raczej spodziewać, że rynek wtórny się tam obroni bez znaczących obniżek. Są za to szanse na to, że w tych miastach choć trochę spadną ceny u deweloperów, którzy będą chcieli dostosować się do limitów MdM. W efekcie program MdM w skali kraju nie powinien raczej znacząco zmienić cen, ale na niektórych rynkach jego wpływ może być większy niż na innych.

Podsumowując: wiele wskazuje na to, że 2014 r. będzie okresem stabilizacji cen na rynku mieszkaniowym. Po ubytki popytu spowodowane rekomendacją S powinny zostać w dużej mierze uzupełnione przez osoby z zapasem gotówki w portfelu, którym wystarczy skromna pomoc finansowania bankowego lub wręcz jej brak. O popyt ze strony inwestorów raczej nie powinniśmy się obawiać, bo nieruchomości jako materialne i namacalne aktywa nie będą tracić na popularności, a relatywnie wysoka rentowność najmu będzie zapewne dodatkowym czynnikiem wpływającym na decyzje inwestycyjne. Nie bez znaczenia będzie też poprawa koniunktury gospodarczej – Bank Światowy i HSBC podniosły ostatnio prognozy dotyczące PKB Polski.

Marcin Krasoń,