Wspólnota mieszkaniowa: prawo głosu dla współwłaścicieli lokalu

Przeczytaj także: Kiedy członkowie wspólnoty mieszkaniowej są równi podczas głosowania?

Zagadnienie prawne poddane pod rozstrzygnięcie Sądowi Najwyższemu dotyczyło kwestii podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową. Warto przypomnieć, że wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Decyzje w sprawach wspólnoty są podejmowane przez właścicieli w formie uchwał. W tym zakresie obowiązuje zasada, że o ile co innego nie wynika z umowy lub z wcześniejszej uchwały wspólnoty, uchwały te są podejmowane zwykłą większością głosów. Zasadniczo każdemu właścicielowi przysługuje głos odpowiadający wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej.

Nieruchomość wspólna jest to z kolei grunt oraz część budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział w nieruchomości wspólnej danego właściciela odpowiada zaś stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Wielkość tego udziału ma bezpośrednie przełożenie na siłę głosu przysługującego danemu właścicielowi w głosowaniu wspólnoty, jeżeli głosowanie to odbywa się według powyższych zasad. Członkowie wspólnoty mogą zdecydować o podejmowaniu uchwał także w inny sposób np. zgodnie z regułą, że jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos.

Wątpliwości w zakresie opisanego zagadnienia wywołało określenie, w jaki sposób należy wykonywać prawo głosu podczas głosowania wspólnoty, gdy lokal wchodzący w skład nieruchomości jest przedmiotem współwłasności. Kwestia ta okazała się być na tyle kłopotliwa, że zarówno w orzecznictwie jak i doktrynie wykształciły się w tym zakresie dwa zupełnie odmienne stanowiska. Wedle pierwszego z nich, w opisanym przypadku, każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu przysługuje samodzielny głos, a waga tego głosu odpowiada wielkości udziału danego właściciela w nieruchomości wspólnej. Udział ten ustala się poprzez pomnożenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej przypadającego na cały lokal przez ułamek określający wielkość udziału w prawie do tego lokalu danego właściciela. Zgodnie z drugą z proponowanych wykładni, współwłaściciele wyodrębnionego lokalu mogą głosować tylko łącznie, jednym głosem. Siła tego głosu jest wtedy mierzona wielkością przysługującego im wspólnie udziału w nieruchomości wspólnej.

Rozważając przedstawione zagadnienie Sąd Najwyższy przypomniał, że kiedy wyodrębniony z nieruchomości lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje określony ułamkiem udział w prawie własności tego lokalu. Prawem związanym z prawem własności lokalu jest udział w nieruchomości wspólnej. Wobec tego prawo każdego właściciela do lokalu obejmuje z mocy samego prawa także udział w nieruchomości wspólnej.

Jak dalej wywodził SN, nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności. Skoro zaś udział w nieruchomości wspólnej jest z nią związany, zasadnym jest uznanie, że i ów udział jest niepodzielny. W konsekwencji, niepodzielne musi być także wynikające z tego udziału prawo głosu w głosowaniach wspólnoty. Z uwagi na powyższe SN stwierdził, że współwłaściciele, którym ów głos przysługuje, mogą głosować nad uchwałami podejmowanymi przez wspólnotę mieszkaniową tylko łącznie, jednym głosem.

Podsumowując, w Uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, że udział w nieruchomości wspólnej przysługujący współwłaścicielom wyodrębnionego lokalu jest niepodzielny. Z uwagi na tę okoliczność, niepodzielne jest także prawo głosu związane z tym udziałem. W rezultacie, jak wskazał SN, współwłaściciele odrębnego lokalu, biorąc udział w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, mogą oddać tylko jeden jednolity głos. Siła tego głosu odpowiada wielkości przysługującego współwłaścicielom udziału w nieruchomości wspólnej.