Kupno mieszkania na rynku wtórnym – możliwe ryzyka

Przeczytaj także: Na rynku wtórnym kupiono najwięcej mieszkań za Bezpieczny Kredyt 2%

Kto jest właścicielem?

W pierwszej kolejności warto upewnić się, iż sprzedający faktycznie posiada pełnię praw do oferowanego nam lokalu. W tym celu powinniśmy zażądać od niego dokumentów potwierdzających, iż nabył on mieszkanie oraz iż nadal jest jego właścicielem. Jako dokument nabycia najczęściej przedkładany jest akt notarialny obejmujący umowę sprzedaży lokalu lub jego darowizny. Może to być jednak także inny dokument, na przykład: postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, zawarta przed sądem ugoda dotycząca podziału wspólnego majątku małżonków po rozwodzie albo przydział ze spółdzielni (w przypadku praw spółdzielczych). Oprócz tego aby upewnić się, iż w momencie zawierania umowy sprzedaży druga strona nadal pozostaje właścicielem lokalu należy uzyskać aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, ewentualnie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową zaświadczenie potwierdzające prawa sprzedającego. Co ważne, wiele ksiąg wieczystych prowadzonych jest już w formie elektronicznej a ich treść udostępniona została bezpłatnie w Internecie pod adresem http://bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/nowa-ksiega-wieczysta – wystarczy wpisać w wyszukiwarce odpowiedni numer księgi wieczystej. W przypadku braku informacji w systemie elektronicznym odpis można uzyskać w sądzie rejonowym prowadzącym księgę dla danej nieruchomości, po złożeniu opłaconego wniosku. Informacje o aktualnym właścicielu nieruchomości znajdziemy w dziale II księgi. Co istotne, jeżeli nieruchomość objęta jest wspólnością majątkową małżeńską, wówczas co do zasady oboje małżonkowie powinni stanąć do aktu notarialnego obejmującego jej sprzedaż.

Prawa osób trzecich

Oprócz tego warto ustalić, czy nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich. Lokal bowiem może być wynajmowany a w mieszkaniu mogą przebywać niechciani lokatorzy, dlatego też najlepiej zażądać od sprzedającego zaświadczenia, że żadne osoby nie są zameldowane w mieszkaniu. Ponadto sprzedający powinien dodatkowo oświadczyć w umowie, iż żadne osoby nie mają prawa w lokalu przebywać ani z niego korzystać, na przykład na podstawie umowy najmu lub dożywocia. Jest to istotne z uwagi na fakt, iż prawa osób trzecich co do zasady mogą, lecz nie zawsze muszą zostać ujawnione w księdze wieczystej. Analizując wpisy w dziale III księgi wieczystej znajdziemy w nim najczęściej informacje o służebnościach lub prawie użytkowania, jednak już niekoniecznie o najmie lub dożywociu. Brak ujawnienia takich praw w księdze wieczystej nie zmienia faktu, że po nabyciu nieruchomości obciążonej dożywociem kupujący ponosił będzie osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem, zaś w przypadku istnienia stosunku najmu, kupujący mieszkanie wstąpi w prawa zbywcy i będzie mógł jedynie wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Dalsze kłopoty mogą wiązać się z doprowadzeniem do eksmisji lokatorów, którzy nie zechcą dobrowolnie opuścić mieszania nawet po wygaśnięciu stosunku najmu czy zamiany dożywocia na rentę.

W treści księgi wieczystej, dziale III warto dokładnie sprawdzić również informacje o innych ewentualnych prawach osób trzecich dotyczących nieruchomości, na przykład prawie pierwokupu, odkupu, roszczeniach o przeniesienie własności lub ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, o wszczęciu egzekucji. Nawet jeżeli nie zostały ujawnione one w treści księgi należy w umowie sprzedaży zawrzeć oświadczenie sprzedającego, iż na chwilę zawierania umowy żadne takie prawa ani roszczenia osób trzecich nie istnieją, a nadto, iż z nieruchomości lokalowej nie jest prowadzona egzekucja.

Zaległości sprzedającego

Oprócz tego w dziale IV księgi wieczystej można sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, a jeśli tak, to na jaką sumę i z jakiego tytułu. W przypadku zamiaru nabycia takiej nieruchomości nabywca powinien wymóc na sprzedającym doprowadzenie do wykreślenia wszelkich hipotek przed zawarciem umowy sprzedaży.

Oprócz tego kupujący lokal na rynku wtórnym powinien uzyskać od sprzedającego zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o tym, iż nie ma zaległości z tytułu czynszu ani innych opłat związanych z mieszkaniem. Podobnego zaświadczenia (wystawionego przez dostawców mediów) można domagać się również w odniesieniu do opłat za gaz, prąd, Internet. Niekiedy mieszkanie może również być obciążone należnościami związanymi z prowadzeniem przez właściciela działalności gospodarczej. Niczego nie świadomy nowy właściciel może zaś zostać pociągnięty do odpowiedzialności za zaległości wobec urzędu skarbowego lub ZUS, związane z prowadzeniem firmy przez sprzedającego lokal. Dlatego też warto zobowiązać dotychczasowego właściciela mieszkania do przedłożenia wystawionego przez urząd skarbowy aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami, i odpowiednio przez ZUS – o niezaleganiu ze składkami.

Powierzchnia, położenie i przeznaczenie nieruchomości

Przy zakupie nieruchomości należy także zadbać o to, by w umowie sprzedaży znalazł się precyzyjny opis ewentualnych dodatkowych elementów objętych transakcją, a więc na przykład garażu, piwnicy, strychu itp. a także elementów wyposażenia mieszkania, jeżeli takie kupujemy. W przeciwnym razie może w szczególności okazać się, że po zakupie mieszkania zostaną z niego usunięte wszystkie niewymienione wyraźnie w umowie sprzedaży ruchomości, na których zatrzymanie być może liczyliśmy zawierając umowę.

Warto pamiętać również o tym, iż odpis z księgi wieczystej nie zawsze daje nam pełną i prawidłową informację o stanie nieruchomości. Jak wspomniano powyżej, pewne prawa (jak dożywocie, najem) mogą nie zostać w ogóle wpisane do księgi. Oprócz tego rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych obejmuje jedynie prawa i roszczenia wpisane w działach II-IV księgi wieczystej (informacje dotyczące właściciela oraz praw obciążających nieruchomość). W tym zakresie nabywca w dobrej wierze jest chroniony, bowiem przyjmuje się iż kupił on nieruchomość w takim stanie, jaki wynika z treści działów II-IV KW. Jednakże w zakres ochrony rękojmi nie wchodzi dział I-O, w którym znajduje się opis nieruchomości. Podstawą wpisu w dziale I-O jest ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości). Dlatego też przed zakupem, aby mieć pewność co do właściwości nabywanej nieruchomości najlepiej uzyskać wypis i wyrys z ewidencji gruntów. W przypadku nabycia nieruchomości, której powierzchnia nie zgadza się w rzeczywistości z księgą wieczystą, kupujący nie może bronić się rękojmią. Oprócz tego problem może również dotyczyć powierzchni i oznaczenia działki, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się kupowany lokal. Może się bowiem okazać, iż związany z lokalem udział w nieruchomości wspólnej – gruncie, na którym posadowiony jest budynek nie odnosi się do właściwej działki. Wówczas z kolei konieczne może być złożenie stosownego wniosku i przeprowadzenie przed sądem wieczystoksięgowym postępowania odnoszącego się do sprostowania wpisu w księdze wieczystej na podstawie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów. By uniknąć takich niedogodności warto dokładnie zbadać stan prawny i faktyczny kupowanej nieruchomości.

Jeżeli chcemy mieć pewność co do tego, co w najbliższym czasie będzie budowane lub zmieniane w otoczeniu kupowanego przez nas mieszkania, warto zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego obejmującym tereny wokół naszej nieruchomości. Plan pozwoli nam ustalić, czy w okolicy nie powstanie na przykład wysoki biurowiec, który mógłby pozbawić nasze mieszkanie światła, albo hałaśliwa droga szybkiego ruchu.