Ceny ziemi rolnej: indeks II kw. 2014 r.

Przeczytaj także: Ceny ziemi rolnej w II kw. 2014

Jak można się było spodziewać w drugim kwartale bieżącego roku ziemia rolna znowu mocno podrożała. Choć statystycznie rzecz biorąc, drugi kwartał jest okresem wyraźnych wzrostów cen ziemi rolnej, to dynamika tej zmiany może zaskakiwać. Pomiędzy kwietniem i czerwcem za hektar ziemi rolnej płacono w obrocie prywatnym przeciętnie 29 826 zł - wynika ze stworzonego przez Lion’s Bank indeksu wartości ziemi rolnej w Polsce. To aż o 2021 zł (7,3%) więcej niż kwartał wcześniej i 5481 zł (22,5%) więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

---

Czemu stworzyliśmy indeks wartości ziemi rolnej?

Dane o cenach ziemi publikowane przez ARiMR za GUS pokazują jedynie średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału hektarów. W efekcie większe zainteresowanie ze strony kupujących słabą (tańszą) ziemią może doprowadzić do obniżenia średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju i odwrotnie, co wcale nie będzie odwzorowywało faktycznej zmiany na rynku (pisaliśmy o tym szerzej 22 lipca w analizie „Pozorny spadek cen ziemi rolnej”). Stworzony przez Lion’s Bank indeks ma za zadanie wskazywać zmiany cen nieruchomości rolnych w Polsce, odnosząc zaobserwowane ceny transakcyjne do wszystkich gruntów w kraju. Ich skład jakościowy jest znany dzięki danym pochodzącym z Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wyniki indeksu mają więc za zadanie pokazać, jaka jest wartość przeciętnego hektara ziemi w całym kraju, a nie wskazywać jedynie średnią cenę sprzedanego w ostatnim czasie hektara. Z punktu widzenia inwestora jest to więc bardziej użyteczne źródło danych niż informacje publikowane przez ARiMR za GUS.

---

38 kwartałów wzrostu

Jeszcze bardziej imponujące są dane na temat zmian cen w dłuższym terminie. Stosowne dane po raz pierwszy opublikowane zostały za ostatni kwartał 2004 roku. Od tego czasu ceny ziemi wzrosły o 379,9%, czyli średnio 17,9% w skali roku. Gdyby ponadto szukać bardziej historycznych danych w Eurostacie, to okazałoby się, że ziemia rolna drożeje znacznie dłużej. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 r. za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość 224 euro. Fakt, że wspomniany trend trwa wiele lat może generować zagrożenie korektą i tego ryzyka trzeba być świadomym lokując kapitał na tym ciekawy rynku.

Wiele osób inwestujących na rynku gruntów kupuje ziemię rolną w celu jej tzw. odrolnienia, czyli wykorzystania na inne cele niż rolnicze (np. pod budownictwo mieszkaniowe, magazynowe lub inną działalność). W takim przypadku fakt, że ziemia rolna drożeje jest tylko korzystnym dodatkiem, a nie głównym czynnikiem dającym szansę na zysk. Ziemia, którą można zabudować jest bowiem najczęściej kilkukrotnie droższa niż ta stricte rolna. Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej procedury administracyjnej zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej (co może sporo kosztować). Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany może jednak doprowadzić nawet do kilkukrotnego wzrostu wartości nieruchomości.