Fundusz mieszkań na wynajem odkupi zadłużone mieszkanie?

Przeczytaj także: Fundusz Mieszkań na Wynajem już wkrótce

Fundusz mieszkań na wynajem faktem dokonanym

Ideę powołania instytucji Funduszu mieszkań na wynajem Bank Gospodarstwa Krajowego zaprezentował przed ponad rokiem. Na początku br. w Krajowym Rejestrze Sądowym została zarejestrowana spółka BGK Nieruchomości, której przedmiotem działalności będą inwestycje funduszu oraz zarządzanie jego aktywami.

W okresie 5 lat BGK planuje zainwestować około 5 mld złotych, co pozwoli na pozyskanie na mieszkaniowym rynku pierwotnym liczby nawet 20 tys. lokali w największych miastach. Jak z tego wynika średnia cena jednego mieszkania ma oscylować w okolicach ćwierć miliona złotych. Fundusz będzie inwestował w mieszkania deweloperskie o powierzchni do 60 mkw. w różnych, nie tylko ekonomicznych lokalizacjach, dokonując zakupu całych budynków lub klatek schodowych. Istnieje też opcja budowy mieszkań przez sam fundusz lub na jego zlecenie, jednak tego typu alternatywa, utożsamiająca już w sposób definitywny państwowy bank z firmą deweloperską raczej nie ma przyszłości. Tak czy inaczej pierwsze kilkaset mieszkań ma zostać oddanych do dyspozycji najemców już w okolicach początku przyszłego roku.

Wbrew powszechnej opinii, Fundusz mieszkań na wynajem oficjalnie nie jest programem rządowym. Miał powstać z inicjatywy BGK jako typowy program inwestycyjny, działający na zasadach rynkowych w celu generowania określonych zysków oraz popularyzacji w kraju idei wynajmu instytucjonalnego, a także zwiększenia dostępności mieszkań na wynajem z konkurencyjnym w stosunku do rynkowego poziomem czynszu najmu. W istocie rzeczy jest to jednak państwowy (podobnie jak sam BGK), finansowany środkami budżetowymi program interwencyjny na rynku nieruchomości mieszkaniowych, tym razem w segmencie wynajmu. Jak głęboki sens ma tego typu misja, a przede wszystkim, czy okaże się efektywna, racjonalna i uzasadniona z rynkowego punktu widzenia, pokaże już niezbyt odległa przyszłość, jako że Fundusz mieszkań na wynajem jest już faktem. Na dziś dzień jedno wydaje się pewne – zainwestowanie sumy rzędu co najmniej 5 mld zł w budownictwo mieszkaniowe zawsze znajdzie pozytywne przełożenie na podstawowe parametry krajowej gospodarki.

Kontrowersyjny pomysł ZBP

Tymczasem w ZBP powstał dość oryginalny, by nie powiedzieć kontrowersyjny pomysł, by BGK zamiast pozyskiwania lokali dla Funduszu mieszkań na wynajem na rynku pierwotnym, wykupywał zadłużone mieszkania osób borykających się z problemami ze spłatą kredytów hipotecznych, głównie denominowanych we franku szwajcarskim. Po takiej operacji osoby takie nadal zachowałyby prawo zamieszkiwania w wykupionych przez fundusz mieszkaniach w charakterze najemców.

Można by mnożyć argumenty, które wykluczają chociażby ekonomiczny sens takiej operacji – dodaje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Wystarczy jednak przypomnieć, że mieszkania z hipotekami obciążonymi kredytami denominowanymi, to wielokrotnie przypadki LTV na poziomie stu kilkudziesięciu procent. Oznacza to, że saldo zadłużenia złotowego pomimo całych lat regulowania rat kredytowych przekracza często o dziesiątki procent bieżącą wartość rynkową obciążonego mieszkania. Jest to efekt spadku cen mieszkań skorelowanego z osłabieniem złotego do franka. To zapewne właśnie tego typu przypadki zdecydowanie dominują na bankowych „czarnych listach” zagrożonych frankowych kredytów hipotecznych.

Trudno więc zrozumieć inaczej propozycję ZBP adresowaną do BGK, niż jako ofertę nabywania za pośrednictwem jego funduszu de facto od banków wierzycieli hipotecznych lokali na wynajem w przeważającej części po cenie grubo przekraczającej rynkową, zamiast kupna ich hurtem od deweloperów z oczekiwanym zwyczajowo w takich przypadkach rynkowym dyskontem. Z punktu widzenia BGK nie miało by to wiele wspólnego z rachunkiem ekonomicznym czy też nawet zwykłą gospodarnością, o zdrowym rozsądku nie wspominając.