Deweloperzy zalali rynek?

Przeczytaj także: Deweloperzy przesadzili z ilością mieszkań?

Od kwietnia 2012 roku deweloperzy nie byli tak aktywni

Dzięki informacjom udostępnionym przez GUS, zmiany aktywności krajowych inwestorów można przeanalizować w ujęciu miesięcznym. Taki wariant pozwala m.in. na określenie dokładnych zależności pomiędzy liczbą rozpoczętych i ukończonych mieszkań (patrz poniższe wykresy).

Warto zauważyć, że od I kw. do III kw. 2014 r. deweloperzy oddali niewiele mieszkań – zauważa Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Dopiero w październiku, listopadzie i grudniu liczba ukończonych lokali znacząco wzrosła. Skłonność inwestorów do oddawania wielu mieszkań w ostatnim kwartale można zaobserwować także pod koniec 2011, 2012 i 2013 r.

Informacje zaprezentowane na poniższych wykresach tłumaczą, dlaczego w 2014 r. liczba ukończonych lokali nie była wysoka. Od stycznia do grudnia ub.r. inwestorzy oddawali do użytku mieszkania, których budowę rozpoczęto około 20 - 21 miesięcy wcześniej. W okresie maj 2012 r. - marzec 2013 r. deweloperzy mocno ograniczyli liczbę nowych inwestycji. Efekty tej decyzji po prawie dwóch latach uwidoczniły się na środkowym wykresie (patrz poniżej). Można oczekiwać, że wzrost liczby ukończonych mieszkań nastąpi już za 9 – 10 miesięcy. Będzie on następstwem wzmożonej aktywności inwestycyjnej w I kw. 2014 r.

Liczba ukończonych mieszkań to jedyny aspekt działalności firm deweloperskich, w którym nie były widoczne spore zmiany. Pod względem liczby rozpoczętych lokali miniony rok przyniósł wyraźne ożywienie – zauważa analityk portalu RynekPierwotny.pl. W październiku 2014 r. krajowi deweloperzy zainicjowali prace, które doprowadzą do wybudowania ponad 7700 mieszkań. Takich wyników nie notowano od marca i kwietnia 2012 r. (patrz poniżej). Wówczas inwestorów zaktywizowała perspektywa wprowadzenia środków ochrony nabywcy (tj. gwarancji oraz rachunków powierniczych).

W przypadku pozwoleń na budowę rekordowym miesiącem był marzec 2014 r. Pod koniec pierwszego kwartału deweloperzy uzyskali formalną zgodę na wybudowanie ponad 8700 nowych mieszkań. Większa liczba pozwoleń budowlanych dla inwestorów została wydana tylko we wrześniu 2011 r. (około 10 100) i kwietniu 2012 r. (około 9600).
Po podsumowaniu ubiegłorocznej aktywności deweloperów okazuje się, że w stosunku do poprzednich 12 miesięcy liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 38,72% (patrz poniższa tabela). W przypadku rozpoczętych lokali analogiczna zmiana wyniosła prawie 36%. Trudno o bardziej przekonujący dowód na ożywienie w sektorze deweloperskim.

Nadmierny optymizm wpędzi inwestorów w kłopoty?

Imponujący wzrost liczby pozwoleń budowlanych i powstających mieszkań był rezultatem optymistycznych przewidywań inwestorów. Po kilku miesiącach dobrej sprzedaży wiele firm deweloperskich postanowiło rozpocząć projekty zaplanowane znacznie wcześniej. Z podobnym zjawiskiem mieliśmy do czynienia na początku 2011 roku (patrz powyższe wykresy).

Wyniki sprzedażowe deweloperów z IV kw. 2014 r. potwierdziły utrzymanie bardzo dobrej koniunktury. Zgodnie z danymi firmy REAS w sześciu metropoliach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Trójmiasto) nabywców znalazło ponad 11 200 nowych lokali. Powtórzenie tego wyniku będzie jednak bardzo trudne. Trzeba pamiętać, że od 1 stycznia b.r. kredytobiorcy muszą wnieść przynajmniej 10% wartości kupowanego lokum. Wspomniane ograniczenie wynika z zapisów Rekomendacji S IV.

Wstępne dane GUS-u z jesieni 2014 r. wskazują, że optymizm deweloperów na razie nie osłabł. Mimo spadku, który jest typowy dla ostatniego kwartału, liczba mieszkań rozpoczętych w październiku, listopadzie i grudniu znacząco przekraczała średnią z ostatnich lat (ok. 5200 sztuk). Już za trzy miesiące będzie można stwierdzić, czy inwestorzy przeszacowali przyszły popyt. W kwietniu b.r. zostaną bowiem opublikowane kolejne informacje o kwartalnej sprzedaży nowych mieszkań. Wszystko wskazuje na to, że firmy deweloperskie (podobnie jak banki) odczują skutki Rekomendacji S IV.

Andrzej Prajsnar –