Warunki zabudowy: czy opłata planistyczna jest konieczna?

Przeczytaj także: Renta planistyczna

Kwestia opłaty planistycznej uregulowana została przez ustawę z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według art. 36 wspomnianej ustawy odpowiedni organ gminy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) uprawniony jest do pobierania takiej opłaty, jeżeli na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości, a właściciel dokonał jej zbycia w ciągu 5 lat od przyjęcia lub też zmiany planu miejscowego.

Co do zasady wysokość opłaty planistycznej nie może przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, zobowiązany jest przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Gmina zobligowana jest do wydania decyzji nakładającej taką opłatę bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu notarialnego. Właściciel może także zwrócić się do gminy o ustalenie wysokości takiej opłaty jeszcze przed sfinalizowaniem zbycia nieruchomości – mówi Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Co najważniejsze do uiszczenia opłaty planistycznej zobowiązane są w świetle prawa wszystkie podmioty zbywające nieruchomość. Zatem gmina może nałożyć taką formę daniny zarówno w przypadku sprzedaży nieruchomości, jak i jej darowizny czy aportu do spółki.

Omówione powyżej przepisy odnoszą się jednak wyraźnie jedynie do sytuacji, w której opłata planistyczna warunkowana jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak zatem organy gminy motywują obciążanie daniną warunków zabudowy? Przypomnijmy, że decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Wydawana jest tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W praktyce decyzja ustalająca warunki zabudowy określa jaki rodzaj inwestycji można przeprowadzić w obrębie danej działki, z uwzględnieniem ochrony interesów osób trzecich.

Zatem zdaniem organu jeśli wydana decyzja, w praktyce zastępująca plan miejscowy, wywoła skutki o jakich mowa w przytoczonej powyżej ustawie – mianowicie spowoduje wzrost wartości danej nieruchomości – inwestor zobowiązany jest do uiszczenia opłaty planistycznej. Oczywiście osoba obciążona taką formą daniny może wnieść sprzeciw – spory dotyczące takich kwestii rozstrzygane są przez sądy powszechne.

W omawianej kwestii orzecznictwa sądowe są zazwyczaj takie same - decyzja o warunkach zabudowy nie może zostać uznana jednoznacznie za przyczynek do wzrostu wartości nieruchomości, a zatem nie może być obciążona opłatą planistyczną. Dokument ten ustala jedynie możliwy sposób zagospodarowania działki, sprawdza, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego. Warunki zabudowy możliwe są do uzyskania nawet bez posiadania prawa własności do danej nieruchomości. Istnieje w związku z powyższym możliwość posiadania kilku decyzji do jednej nieruchomości przez kilku zainteresowanych inwestorów. Zatem gminy mają pobierać opłaty od każdego z osobna, na każdą decyzje osobno? W oparciu o jakie kryteria ustalą, która z wielu decyzji rzeczywiście miałaby podnieść wartość nieruchomości?

W rozwiązaniu kłopotliwej kwestii obciążania decyzji o warunkach zabudowy opłatą planistyczną pomaga szczególnie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r. (sygnatura: II OSK 1560/09) który jasno mówi, że przepisy nie pozwalają organom gminy na ustalanie decyzją wysokości stawek takiej opłaty. Gminy mogą więc próbować ustalić stawki na drodze uchwały, a to udaje się niezmiernie rzadko.