Jak wspólnota mieszkaniowa może radzić sobie z długami właścicieli?

Przeczytaj także: Licytacyjna sprzedaż lokalu - czy zawsze warto?

Zgodnie z art. 12 punkt 2 Ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Wspomniane koszty powinny być regulowane przez właścicieli do 10. dnia każdego miesiąca w formie zaliczek proporcjonalnych do wielkości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Mogłoby się wydawać, że jeden właściciel, który nie płaci zaliczek to nie problem. To jednak błędne myślenie.

– Konsekwencje, jakie wynikają z niepłacenia zaliczek przez członka wspólnoty mieszkaniowej oraz utraty płynności finansowej wspólnoty, poniosą pozostali właściciele – zaznacza Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus. – Nienaprawiona usterka, rzadsze sprzątanie to tylko niektóre z uciążliwości, jakie czekają pozostałych mieszkańców. Trzeba także liczyć się z tym, że należności z tytułu mediów zostaną pośrednio rozdzielone na pozostałych właścicieli, a to prowadzi do wzrostu kosztów utrzymania lokalu – dodaje Łubiński.

Oczywiście kilkudniowa zwłoka w płatności nie zaburzy działania wspólnoty, ale już brak zaliczek za kilka miesięcy to dla wspólnoty problem, który może mieć poważne konsekwencje.

Dlatego też brak uiszczania zaliczek jest - zgodnie art.15, ust.2 ustawy - podstawą dla zarządu wspólnoty do podjęcia odpowiednich działań. Warto podkreślić, że działania mające na celu rozwiązanie problemu powinny zostać podjęte jak najszybciej, bowiem po trzech latach od daty wymagalności roszczenia się przedawniają, a dłużnik może wygrać sprawę w sądzie.

W pierwszej kolejności zarząd lub zarządca powinien podjąć kroki mające na celu dobrowolne uregulowanie długów przez właściciela lokalu. W skrócie - powinien poinformować dłużnika o wysokości zadłużenia, wyjaśnić, skąd ono wynika oraz wezwać go do uiszczenia zaległości wyznaczając termin, w jakim dług powinien zostać uregulowany. Najczęściej jest to okres dwóch tygodni.

- Praktyka pokazuje, że większość zarządców szuka polubownego załatwienia sprawy, a w miarę możliwości ułatwia dłużnikowi spłatę zobowiązania np. poprzez rozłożenie go na raty – mówi Mariusz Łubiński.

Jeśli jednak takie działania nie przyniosą skutku, zarząd wspólnoty może dochodzić zapłaty w postępowaniu upominawczym, które regulowane jest przepisami kodeksu cywilnego. W wyniku takich działań sąd może wydać nakaz zapłaty, na podstawie którego pozwany powinien w ciągu 14 dni od daty otrzymania nakazu uregulować swoje zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej.

W przypadku braku zapłaty na podstawie wydanego nakazu wspólnota może wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. W przypadku długotrwałego zalegania z opłatami wspólnota może również od razu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Takie prawo przysługuje wspólnocie zgodnie z art. 16 ust.1 ustawy o własności lokali, który dopuszcza takie działania, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu.

– Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku powództwa o upoważnienie do sprzedaży lokalu w drodze licytacji konieczna jest uchwała wspólnoty, która upoważni zarząd do jego wytoczenia, gdyż działanie to przekracza zakres zwykłego zarządu – podkreśla Mariusz Łubiński.

W trakcie procesu wspólnota będzie musiała wykazać, że doszło do zaległości opłat i, że jest to stan długotrwały. Warto dodać, że właścicielowi, którego lokal zlicytowano nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Oczywiście sprzedaż lokalu w drodze licytacji to działanie ostateczne. Często jednak jedyne skuteczne, gdy wszystkie inne rozwiązania nie przynoszą oczekiwanych rezultatów, a zobowiązania właściciela wobec wspólnoty stale rosną. Radykalne kroki pozwolą wspólnocie na prawidłowe funkcjonowanie i odzyskanie należności.