Mieszkania w Warszawie nie tanieją

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania w Warszawie IX-X 2015

Obecna podaż mieszkań znajduje się na poziomie równowagi rynkowej, za co odpowiedzialna jest przede wszystkim wysoka aktywność deweloperów. Jednocześnie cały czas mamy do czynienia z niemal rekordowo niskim stopami procentowymi, które pozytywnie przekładają się na zdolność kredytową Polaków, a negatywnie na oprocentowanie lokat, co z kolei pcha inwestorów ku poszukiwaniu alternatywnych sposobów lokowania oszczędności.

Wydawać by się mogło, że w takich warunkach wolumen udzielanych kredytów hipotecznych powinien znacznie wzrastać. Ta jednak nie jest. Dlaczego? Przyczyn tej sytuacji należy poszukiwać przede wszystkim w wyważonej polityce banków oraz coraz mocniejszej regulacji rynku kredytów hipotecznych, m.in. poprzez stopniowe podwyższanie wymaganego wkładu własnego, zgodnie z wymogami Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Wszystkie te czynniki przekładają się na niewielki poziom wahań cenowych na rynku nieruchomości mieszkaniowych w największych polskich ośrodkach miejskich.

Średnia cena transakcyjna 1m2 powierzchni użytkowej mieszkania w Warszawie nieznacznie rośnie już od trzech kwartałów. W III kw. 2015 roku zanotowano wzrost o 109 zł, czyli 1,49% w stosunku do poprzedniego kwartału. Tym samym przeciętna cena jednostkowa lokalu mieszkalnego w stolicy wyniosła 7 463 zł. Średnia jednostkowa cena mieszkania wzrosła również we Wrocławiu (o 83 zł) i w Krakowie (o 71 zł). W pozostałych dużych miastach ceny pozostają stabilne i podlegają jedynie nieznacznym wahaniom.

Wahania cen w poszczególnych dzielnicach Warszawy, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, nie przekroczyły poziomu 4% (w porównaniu do II kwartału 2015 roku). Największa dynamika wzrostu cen na rynku nowych mieszkań (o 3,6%) została odnotowana w dzielnicy Żoliborz, gdzie średnia cena 1m2 wyniosła 8 405 zł. Największy spadek średniej ceny zanotowano w Śródmieściu (o 3,7%) oraz na Ursynowie (o 3,5%) – przeciętna cena 1 m2 mieszkania wyniosła tam odpowiednio 13 063 zł oraz 7 427 zł.

Na wtórnym rynku mieszkań do wzrostów cen mieszkań doszło w siedmiu dzielnicach Warszawy - najbardziej, bo o 2,8%, wzrosła średnia jednostkowa cena transakcyjna na Ursynowie i wyniosła 7 808 zł. Najwyraźniejszą tendencję spadkową zarejestrowano w dzielnicy Ursus oraz Bemowo – o 3,6% w stosunku do poprzedniego kwartału.

Średnia powierzchnia mieszkania sprzedanego w Warszawie w III kwartale bieżącego roku wyniosła 58,87 m. kw. Struktura wielkości sprzedanych mieszkań różniła się jednak znacznie w poszczególnych dzielnicach Warszawy. Analiza struktury obrotu na warszawskim rynku mieszkaniowym pozwala na wyraźne wyodrębnienie dwóch grup dzielnic – grupy dzielnic północnych i zachodnich – o niższej średniej powierzchni sprzedanych mieszkań oraz grupę dzielnic południowych i wschodnich, o wyższej średniej powierzchni mieszkań, przy czym zanotowane różnice są dość istotne i sięgają poziomu 10-12%. Wyjątkiem od tej reguły jest Żoliborz, gdzie zanotowano drugą najwyższa średnią powierzchnię sprzedanych mieszkań. Dwoma biegunowo odmiennymi pod względem struktury obrotu dzielnicami były w badanym okresie Praga Północ i Wilanów. Zdecydowanie największy udział mieszkań małych i średnich odnotowaliśmy w obrocie w dzielnicy Praga-Północ. Mieszkania o powierzchni użytkowej do 55 m2 były przedmiotem sprzedaży w 78,1% transakcji - w tym aż 30,3% stanowiły mieszkania najmniejsze, o powierzchni poniżej 35m2. Stąd również najniższa średnia powierzchnia sprzedanych mieszkań – zaledwie 45,48 m2. W tym samym okresie obrót najmniejszymi mieszkaniami w Wilanowie to jedynie 2,86 % liczby transakcji, natomiast kategoria lokali o powierzchni powyżej 100 m2 stanowi aż 27,2%, a kolejne 11,9% to mieszkania o powierzchni pomiędzy 85 a 100 m2. Średnia powierzchnia mieszkań sprzedanych w badanym okresie w dzielnicy Wilanów to aż 84,22 m2.