Inwestycja w mieszkanie do wynajęcia: jak podwyższyć zyski?

Przeczytaj także: Inwestycja w mieszkanie na wynajem: czy pandemia to dobry moment?

Aktualne ceny mieszkań są korzystne dla inwestorów, a wybór lokali na rynku - oferowanych zarówno przez obecnych właścicieli (rynek wtórny), jak i deweloperów (rynek pierwotny) - jest dosyć duży. Aby dokonać trafnego wyboru warto poznać potrzeby i preferencje najemców. Atrakcyjna lokalizacja, odpowiednia aranżacja, właściwa powierzchnia mieszkania, korzystna cena zakupu, kontrolowane koszty remontu i wyposażenia mogą zapewnić satysfakcjonującą stopę zwrotu. Warto więc przeprowadzić analizę rynku na podstawie dostępnych źródeł dla lokalizacji, w której chcemy inwestować. O inwestycji w mieszkania na wynajem opowie Agata Stradomska, Manager ds. Marketingu i Szkoleń RE/MAX Polska.

Kim są i czego poszukują najemcy?

Na rynku najmu mamy trzy najliczniejsze grupy najemców. Pierwszą z nich stanowią młodzi ludzie do 30. roku życia - studenci lub osoby rozpoczynające karierę zawodową w innym mieście. Druga grupa to osoby pomiędzy 30. a 40. rokiem życia, najczęściej pary albo nieduże rodziny, wynajmujące nieruchomość ze względu na pracę czy też oczekujące na zakup własnego M bądź ukończenia budowy domu. Ostatnia z analizowanych grup to osoby między 40. a 60. rokiem życia, najczęściej mieszkające samodzielnie, w związku z czasową pracą poza stałym miejscem zamieszkania lub w wyniku rozstania się z partnerem.

Te trzy grupy stanowią łącznie blisko 75 proc. rynku osób korzystających z najmu. Najczęściej wynajem jest dla nich etapem przejściowym do przyszłego, własnego lokum. Zastanawiając się nad wyborem odpowiedniego mieszkania pod wynajem warto uwzględnić potrzeby którejś z tych grup.

W jakie mieszkania warto inwestować?

Śledząc statystyki publikowane przez popularne portale ogłoszeniowe możemy przyjąć, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe. Takie oferty wyszukuje blisko połowa wszystkich użytkowników. Mieszkania cztero- i więcej pokojowe, cieszą się zdecydowanie mniejszą popularnością. Zainteresowanie nimi wykazuje zaledwie co 15. osoba. Z tego względu, jeśli chcemy trafić z ofertą do najszerszej grupy odbiorców, warto wybrać właśnie dwupokojowe lokum. Podkreślić należy też fakt, że najemcy poszukują mniejszych metraży niż osoby kupujące mieszkanie dla siebie. Wg danych GUS na przeciętnego najemcę przypadają 23 mkw. lokalu, podczas gdy średnia dla nieruchomości zajmowanych przez właścicieli to ponad 28 mkw.

Znaczenie lokalizacji

Wybór lokalizacji, która będzie atrakcyjna dla najemców jest uwarunkowany przede wszystkim popularnością dzielnic w poszczególnych miastach. Warto więc przyjrzeć się w jakich lokalizacjach najemcy poszukują lokali w mieście, w którym planujemy zainwestować. Przykładowo w Warszawie najbardziej oblegane mieszkania znajdują się na Mokotowie lub w Śródmieściu. Ich przeciwieństwem są z kolei Wawer, Wesoła czy Rembertów. Należy też pamiętać, że im lepsza lokalizacja, tym wyższy czynsz.

Na co jeszcze warto zwrócić uwagę?

Na opłacalność inwestycji wpływa kilka elementów, wśród których warto wymienić koszt początkowy inwestycji, a więc jej cenę oraz koszty remontu, wyposażenia i nabycia. Należy tutaj także uwzględnić: podatek PCC, opłaty notarialne, prowizje agencji nieruchomości, ewentualne koszty kredytu itp. W kalkulacji trzeba pamiętać o bieżących kosztach związanych z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości (koszty zarządzania częścią wspólną, koszty remontów / fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego itp.). Rentowność zmniejszać będą okresy, w których mieszkanie pozostanie niewynajęte, czyli czas oczekiwania na nowego lokatora. W ten sposób, w zależności od popytu możemy stracić miesiąc, a nawet kilka miesięcy w ciągu roku.

Zaczynaj, ale z wizją końca

Rozpoczynając inwestycję warto pokusić się o projekcje scenariusza wyjścia. Ile czasu zajmie nam sprzedaż mieszkania, jaką realną cenę jesteśmy w stanie uzyskać, czy pokryje ona nasze nakłady, a może pozwoli nam na dodatkowy zarobek? Za mieszkanie na wynajem nie warto przepłacać. To jest inwestycja. Pilnujmy więc wszystkich nakładów i rozsądnie planujmy wydatki. Przeanalizujmy trendy rynkowe i potencjał danej lokalizacji. Czy w przyszłości jest realne, aby ceny w tym miejscu wzrosły, np. ze względu na poprawę infrastruktury w okolicy (np. budowa metra, linii tramwajowej, ważnych obiektów użyteczności publicznej itp.), modę, rewitalizację? A może ceny będą na podobnym poziomie lub nawet spadną?

Obserwuj i negocjuj

Na rynku nieruchomości ceny nie są sztywne. Zawsze warto negocjować. Warto też obserwować interesujący nas rynek, redukcje cen wystawionych ofert, szukać dobrych okazji, które stale się pojawiają. Coraz popularniejsze stają się “grupy zakupowe”, które można stworzyć z rodziną lub ze znajomymi. Zakup kilku mieszkań przez grupę zmniejszy ryzyko nietrafionej inwestycji, pozwoli zredukować niektóre koszty, a także umocni pozycję w negocjacjach cen zakupu np. z deweloperem.