Jak znaleźć lokal na działalność gospodarczą?

Przeczytaj także: Jak wybrać lokal użytkowy?

Od czego zacząć poszukiwania lokalu na cele firmy? Przede wszystkim siedziba powinna być w każdym detalu dopasowana do profilu działalności. Inaczej sprawa wygląda w przypadku nowych przedsiębiorców i tych, którzy na rynku istnieją już dłużej oraz mają doskonale zidentyfikowane wszystkie swoje możliwości, potrzeby. Ta druga grupa zazwyczaj decyduje się na zmianę lokalu, bo dobrze prosperujący biznes z czasem się rozrasta, a co za tym idzie - zatrudnianych jest więcej pracowników, którzy potrzebują przestrzeni do pracy. Pozostali najczęściej poszukują lepszej lokalizacji – wiadomo, biuro w centrum przyciągnie nie tylko tych klientów, do których dotrze dział sprzedaży z ofertą, czy dział marketingu z reklamą, ale też takich, którzy wstąpią „z ulicy”. Kreatywnych i przedsiębiorczych ludzi jest wielu, a swoje pomysły na biznes realizują tam, gdzie jest im najwygodniej. Zarówno w małej miejscowości, jak i w aglomeracji tkwi potencjał. Istnieją jednak pewne “za” i “przeciw” przy wyborze lokalizacji. Oczywiście te mniejsze miejscowości charakteryzują się dużo niższymi cenami wynajmu czy kupna lokalu usługowego, ale większe miasta oferują za to dużo szerszy dostęp do potencjalnych klientów i większe możliwości promocji swojej firmy na dużej przestrzeni.

Od czego więc zacząć? Najlepiej od przeprowadzenia dokładnej analizy potrzeb, wymagań i możliwości swojego biznesu, a także określenia budżetu, który przeznaczony zostanie na jego realizację. To pozwoli na ustalenie umownych granic, w obrębie których przedsiębiorca będzie poszukiwał lokalu. Przepisy prawa cywilnego nie są restrykcyjne pod kątem rejestrowania adresu wykonywania działalności gospodarczej – tytułem prawnym może być może być oczywiście tytuł własności, użytkowanie wieczyste, najem, użyczenie, dzierżawa, ale również inny stosunek zobowiązaniowy – na przykład umowny. Co więcej, w momencie rejestrowania siedziby firmy, czy też przy zmianie adresu, nie jest wymagane przedstawienie w urzędzie potwierdzenia posiadania odpowiedniego tytułu prawnego do lokalu, w przepisach pojawia się bowiem domniemanie, że przedsiębiorca takim prawem dysponuje. Większość nowych przedsiębiorców, którzy decydują się na założenie jednoosobowej działalności jako siedzibę firmy podaje swoje obecne miejsce zamieszkania. Nieważne czy jest to mieszkanie własnościowe, wynajmowane, czy nawet pokój – ważne, że właścicielowi wystarczy i że nie stanowi dodatkowego kosztu, co znacznie ułatwia start firmy.

Kupić, wynająć, a może współdzielić?

Dla przedsiębiorcy zatrudniającego pracowników znalezienie odpowiedniego biura może okazać się koniecznością. W takim przypadku pojawia się dylemat - zainwestować w nieruchomość czy zostać najemcą?

Najtańszą opcją na start jest wynajem lokalu usługowego. Najczęściej przedsiębiorcy wynajmują już wykończone biura, w dobrym standardzie, gdzie wystarczą tylko drobne poprawki i można zacząć działać, co znacząco zmniejsza koszty rozpoczęcia i prowadzenia działalności. Większe firmy i korporacje o sporych budżetach inwestują w najem nowoczesnych biurowców w business parkach oraz licznych lokalizacjach usytuowanych w centrum miasta, co znacząca ułatwia dojazd pracownikom. Ceny wynajmu lokali usługowych są bardzo zróżnicowane – największy wpływ ma oczywiście lokalizacja, a zaraz za nią powierzchnia i standard. Na obrzeżach miast znajdziemy średniej wielkości lokale usługowe zaczynające się od kwoty 1500 zł miesięcznie, ale około 100-metrowy lokal w centrum miasta w prestiżowej lokalizacji to już dużo większy wydatek – komentuje Maciej Suchanek, ekspert agencji nieruchomości premium Private House Brokers.

Wynajem gotowego lokalu pozwala również przedsiębiorcy oszczędzić na kosztach wykończenia lokalu czy doposażeniu, co generuje spore koszty, szczególnie dla tych, którzy dopiero przygodę z firmą rozpoczynają. Łatwiej jest im również w przyszłości zmienić lokal. Gdy biznes zaczyna dobrze prosperować, a szeregi pracowników się rozrastają, właściciel może po prostu wypowiedzieć umowę najmu i zmienić biuro na nowe. Więcej formalności, jak i czasu zajmuje to wszystko w przypadku tytułu własności do lokalu. Nie zawsze jednak wynajem jest dla właściciela firmy korzystny, Zakup nieruchomości jest inwestycją, która po pewnym czasie zaczyna się zwracać, a właściciel czerpie z niej korzyści. Co prawda, kupno nieruchomości jest rozwiązaniem dużo bardziej wymagającym, ale z finansowego punktu widzenia - bardziej optymalnym. Stawki czynszu najmu dodatkowo rosną wraz z inflacją oraz rozwijającym się rynkiem – dlatego przedsiębiorca musi liczyć się z coraz większymi opłatami. Kupując lokal finansowany z kredytu, możliwość wzrostu miesięcznej raty istnieje w przypadku wzrostu stóp procentowych, ale dodatkowo rośnie jeszcze wartość samej nieruchomości. Gdy przedsiębiorca zdecyduje się wziąć kredyt na swoją firmę odsetki kredytu można wtedy rozliczyć jako koszty prowadzenia działalności, dzięki czemu koszt całkowity jest relatywnie niski. Badania rynków rozwiniętych pokazują, że skala tego wzrostu przekracza poziom inflacji o 1 - 2 pkt, przez co nawet przy wzroście stóp procentowych, właściciel lokalu będzie na nim zarabiał.

Oprócz zasobności portfela niezwykle ważne jest również zidentyfikowanie niezbędnych wymagań, jakie spełniać muszą lokale przeznaczone na konkretną działalność. Najłatwiej pod tym względem mają przedsiębiorcy, którzy szukają lokalu w charakterze biura dla swoich pracowników – proces jest dużo krótszy niż w przypadku lokali gastronomicznych. Szczegółowa kontrola sanepidu to wyzwanie dla każdego, kto planuje otworzyć restaurację, burgerownię czy pub. Na rynku nieruchomości można znaleźć gotowe lokale wykończone pod konkretną działalność, nierzadko również wyposażone w niezbędne sprzęty. Wszyscy ci przedsiębiorcy, dla których lokalizacja jest kluczowa do osiągnięcia sukcesu, szukają lokalu dla siedziby swojej firmy jak najbliżej centrum miasta, a najlepiej w samym jego centrum.

Wbrew pozorom, dysponując nawet całkiem sporym budżetem może być to skomplikowane. Centra dużych miast, jako najbardziej atrakcyjne pod względem dostępu do klientów, są niezwykle przepełnione. Lokali użytkowych jest bardzo dużo – parter prawie każdego budynku przekształcony jest w lokal z dużą witryną. Gorzej z ich dostępnością. Właściciele rzadko chcą się pozbyć intratnego biznesu w postaci posiadanej nieruchomości, a najemcy takich lokali równie rzadko decydują się na opuszczenie doskonałej lokalizacji. Kreatywni przedsiębiorcy znaleźli na to rozwiązanie. Wiele kawiarni, pubów i wszelkiego rodzaju innych działalności, po odpowiednim przekształceniu i przystosowaniu, jest otwieranych w lokalach mieszkalnych. Ceny najmu takich lokali są zazwyczaj około 15-35% niższe niż tradycyjnych lokali użytkowych - dodaje Maciej Suchanek.

Trend na lokale użytkowe w mieszkaniach stale rośnie i wydaje się ciekawą opcję, choćby ze względu na niższe ceny najmu. Nie wszędzie jednak takie przekształcenie będzie możliwe do zrealizowania i co więcej – zgodne z prawem. Przy wynajmie lokalu pod działalność biurową przekształcenie nie jest potrzebne, ale w przypadku lokali gastronomicznych i wielu innych lokali usługowych, taka zmiana będzie konieczna. Podstawą przy jakiejkolwiek zmianie przeznaczenia lokalu jest zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, która uregulowana jest art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego. Przepisy regulują także wszystkie kwestie związane z uzyskaniem wymaganych pozwoleń oraz określają, w jaki sposób mogą zostać zagospodarowane części wspólne budynku. Zgoda mieszkańców wymagana jest jedynie w przypadku chęci wykorzystania tych części do użytku firmy – mogą to być np. stoliki kawiarni ustawione na wspólnych tarasie czy tablica reklamująca działalność.

Właściciele małych firm, szczególnie właściciele jednoosobowych działalności, ze względu na wysokie koszty zarówno najmu, jak i oczywiście kupna lokalu użytkowego, decydują się na dzielenie przestrzeni z innymi niewielkimi działalnościami. Popularne są pracownie coworkingowe, a coraz więcej słyszy się również o przestrzeniach, na które można wykupić abonament i korzystać z biur na całym świecie. Niektórzy przedsiębiorcy spotykają się we wspólnie wynajętym mieszkaniu, którego koszty dzielone są pomiędzy wszystkich użytkujących.

Atrakcyjna dla firmy siedziba nie tylko przyciągnie nowych klientów, ale również jest elementem motywacyjnym dla pracowników. Dobre samopoczucie pracowników w miejscu pracy wpłynie na efektywność wykonywanych przez nich obowiązków.

Agencja Nieruchomości Premium Private House Brokers