Rosną ceny mieszkań, ale do Europy ciągle jest nam daleko

Przeczytaj także: Program Pierwsze Mieszkanie szansą na pobudzenie rynku mieszkaniowego?

Według danych Eurostatu Polska jest na ósmym miejscu od końca pod względem zmian cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego czasu do 2014 r. koszty nabycia nieruchomości w naszym kraju spadły aż o 8%. Później zaczęły rosnąć, ale znacznie wolniej niż w innych państwach. Podczas gdy średnio w Unii wzrosły od 2010 r. o nieco ponad 5%, u nas wciąż są o 4,5% niższe. W rezultacie mieszkanie, które wówczas kosztowało np. 300 000 zł, dziś jest warte 286 000 zł. Gdybyśmy natomiast byli europejskim średniakiem, to jego wartość wynosiłaby 316 000 zł.

To jednak nic w porównaniu z tym, co dzieje się w Estonii czy Danii. W pierwszym z wymienionych krajów ceny średnio wzrosły o 62%, a nowych mieszkań aż o 80%. To nie wyjątek. Na Łotwie nowe lokale zdrożały aż o 86%, zaś w Danii o 145%. Ta ostatnia wartość oznacza, że za nieruchomość z rynku pierwotnego trzeba zapłacić np. 736 000 zł, mimo że w 2010 r. podobne lokale były sprzedawane za 300 000 zł.

Stabilność cen mieszkań w naszym kraju jest o tyle nietypowa, że mamy obecnie rekordowo niskie stopy procentowe, a więc kredyty hipoteczne są dość tanie oraz stosunkowo łatwo dostępne. Poza tym obecnie jest też bardzo małe bezrobocie, co zwykle powoduje, że ludzie nie boją się zaciągać długoterminowych zobowiązań. Mimo tych sprzyjających warunków ceny zmieniają się nieznacznie. W dużej mierze odpowiada za to łatwa dostępność mieszkań. Deweloperzy budowali w ostatnim czasie rekordowe liczby nieruchomości, zaspokajając popyt.

Nic nie wskazuje na to, aby w bliższej przyszłości poziom cen miał się istotnie zmienić. Co prawda, w przyszłym roku ma powrócić inflacja. Może ona spowodować, że mieszkania zdrożeją, aby utrzymać ich realną wartość w porównaniu z cenami innych dóbr. Z drugiej jednak strony inflacja oznacza podwyżki stóp procentowych. Te przyczynią się do spadku opłacalności inwestycji w mieszkania w porównaniu z np. lokatami bankowymi. Poza tym spowoduje ona, że droższe i trudniej dostępne staną się kredyty hipoteczne.

Ceny mieszkań a demografia

Nie bez znaczenia jest też sytuacja demograficzna. Osoby, urodzone w okresie ostatniego wyżu (początek lat osiemdziesiątych), w większości już zdążyły kupić mieszkanie. To one oraz inwestorzy zagraniczni są w dużej mierze odpowiedzialni za ogromne wzrosty cen, jakie obserwowaliśmy w czasie ostatniego boomu (2006-2007 r.). W latach dziewięćdziesiątych i później urodzeń było już znacznie mniej. Dla przykładu, w 1980 r. urodziło się ok. 700 tys. dzieci, w 1990 r. już tylko 550 tys., a później jedynie ok. 400 tys. dzieci rocznie i mniej więcej taki poziom utrzymuje się do dziś. W rezultacie popyt na mieszkania (patrząc w skali całego kraju) w kolejnych latach prawdopodobnie będzie w miarę stabilny i nie powinien powodować znaczących wzrostów cen.

W dłuższej perspektywie decydujące znaczenie mogą więc mieć migracje ludności. W tych miastach, które będą przyciągały nowych mieszkańców, ceny mogą szybciej rosnąć. Jednocześnie w lokalizacjach, z których ludzie będą się wyprowadzać, np. w poszukiwaniu lepszej pracy, będziemy obserwowali spadki cen. Dlatego tak ważne jest dbanie o równomierny rozwój całego obszaru Polski. Nawet przy zmniejszającej się liczbie ludności, ceny w dużych miastach mogłyby szybko rosnąć, gdyby przyspieszył napływ ludności ze wsi i mniejszych miejscowości.