Ceny transakcyjne nieruchomości XI 2016

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości X 2016

Najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 853,56 pkt, co jest najwyższym wynikiem od września 2011 roku. ICT jest wskaźnikiem obrazującym zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach w Polsce. Indeks jest obliczany na podstawie median z transakcji zakupu mieszkania przez klientów Home Brokera i Open Finance, powstaje od końca 2007 r.

Przez trzy lata Indeks był stabilny, praktycznie cały czas przebywał w przedziale 800-820 punktów, a w największych miastach, ceny transakcyjne mieszkań nie zmieniały się prawie w ogóle. To zmieniło się w tym roku. Październik był kolejnym miesiącem lekkiego wzrostu cen lokali mieszkaniowych. Miesiąc do miesiąca indeks wzrósł piąty raz z rzędu, a od początku roku obniżył się tylko raz – w maju. Obecny poziom indeksu to wartość o 4,2 proc. wyższa od tego sprzed roku i 0,4 proc. wyższa niż miesiąc temu.

Warszawa najdroższa i najbardziej zróżnicowana

Po wiosennej obniżce do poziomu poniżej 7 tys. zł za mkw. przeciętna cena mieszkania w Warszawie utrzymuje się znów na poziomie około 7,3 tys. zł, taki stan trwa już ponad dwa lata. Rok do roku średnia cena w stolicy spadła o 0,9 proc., a miesiąc do miesiąca – o 0,2 proc. Można więc uznać, że stawki utrzymują się na stabilnym poziomie. Stolica to jednak rynek bardzo zróżnicowanych. Wśród transakcji klientów Open Finance i Home Brokera znalazło się kilka takich z ceną poniżej 5 tys. zł za mkw., ale są i takie po kilkanaście tys. zł za mkw. Najdroższe transakcje odbywają się za średnią cenę trzykrotnie wyższą od najtańszych. Największy wpływ na ceny transakcyjne mieszkań mają lokalizacja i standard mieszkania. Najdroższe dzielnice to Śródmieście, Mokotów, Wilanów, Żoliborz, Wola, Ursynów i Ochota.

Ceny w górę w większości miast

Z badanych ośrodków miejskich w zdecydowanej większości ceny wzrosły. Rok do roku spadek zanotowaliśmy tylko w Łodzi, gdzie obecna stawka jest o 3,6 proc. niższa niż przed rokiem. Za metr kwadratowy mieszkania trzeba tam obecnie zapłacić 3611 zł. Największy wzrost w skali roku zaobserwowaliśmy w Katowicach (o 19,4 proc.) i Lublinie (10,4 proc.). Warto jednak zwrócić uwagę, że Katowice są relatywnie niewielkim rynkiem (pod względem liczby transakcji w badaniu) i wahnięcia cen zdarzają się w takich miejscach częściej. Należy więc traktować je z ostrożnością.

Ale już na Kraków i Wrocław, gdzie w analizie występuje około 300 transakcji, a ceny rosną o 8 proc., warto zwracać baczniejszą uwagę. Rynki te są atrakcyjne zarówno ze względu na położenie geograficzne, rozwój biznesu, jak i atrakcyjność turystyczną.

Deweloperzy na fali

Hossa na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Korzystają na niej przede wszystkim deweloperzy, którzy wyznaczają kolejne rekordy sprzedaży lokali. Tradycyjnie ostatni kwartał roku jest pod tym względem szczególnie udany. Powód? Zarówno deweloperom jak i kupującym zależy na tym, aby zawierać transakcje. Chodzi nie tylko o to, aby zakończyć ważne sprawy przed nowym rokiem. Deweloperzy chcą pochwalić się jak najlepszymi wynikami sprzedaży, a kupujący chcą uniknąć wyższych wymagań dotyczących wkładu własnego.

Jest dobrze, póki jest gotówka

Warto podkreślić, że tak jaskrawej hossy na rynku nie byłoby gdyby na zakupy nie ruszyli inwestorzy. Ci szukają alternatywy dla skromnie oprocentowanych lokat i znajdują ją w mieszkaniach na wynajem. Jest to rozwiązanie o wyższym ryzyku i wymagające od inwestora znacznie większego zaangażowania, ale zyski nawet 2-3 krotnie wyższe niż oferowane przez lokaty, wiele osób przekonują. Efekt? Szacunki Narodowego Banku Polskiego pokazują, że przez pierwsze półrocze br. na tylko siedmiu największych rynkach Polacy wydali na nowe mieszkania aż 7 mld zł gotówki. Jest to najwyższy wynik w historii. Co niemniej ciekawe, zakup przeciętnego „M” aż w 2/3 sfinansowane było gotówką. Kredyt odpowiadał więc jedynie za brakującą 1/3 ceny mieszkania – oczywiście mowa tu o statystycznej transakcji zakupu nowego „M”.

„Przecena” na horyzoncie

Początek przyszłego roku powinien przynieść dobre wyniki dotyczące liczby zawieranych transakcji połączone ze spadkiem przeciętnej ceny transakcyjnej raportowanej przez Open Finance i Home Broker. Ten pozorny paradoks łatwo wytłumaczyć. Będzie to jedynie techniczna zmiana wywołana uruchomieniem w styczniu kolejnej transzy środków na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych” w kwocie niecałych 340 mln zł. Pamiętajmy że do tego wsparcia kwalifikują się przede wszystkim tanie lokale. Jeśli w całej masie sprzedanych nieruchomości tych z niższą ceną będzie więcej, średnia cena transakcyjna spadnie. Efekt ten powinien przeminąć równie szybko co się pojawić.

Marcin Krasoń,