Czy warto inwestować w mieszkanie spółdzielcze?

Przeczytaj także: Mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Czy warto?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to ograniczone prawo rzeczowe, na podstawie którego właściciel jest uprawniony do korzystania i zarządzania daną nieruchomością. Jest to prawo zbywalne, które podlega zarówno dziedziczeniu, jak i egzekucji. Mieszkanie spółdzielcze może zostać obciążone, np. hipoteką. Przeważnie nabywa się je od spółdzielni, dziedziczy, otrzymuje w darowiźnie lub po prostu kupuje na rynku wtórnym.

Od czego zależy cena mieszkania spółdzielczego?

Mieszkanie spółdzielcze i własnościowe w zasadzie nie różnią się ceną. Raczej nie należy się doszukiwać prawidłowości, wedle której to pierwsze powinno być tańsze. Najczęściej również forma prawa nieruchomości pozostaje bez wpływu na decyzję kupującego. I nie jest to nic zaskakującego zważywszy chociażby to, że prawo można nabyć w udziałach, mieszkanie spółdzielcze z powodzeniem może stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego, a do tego w przyszłości można je przekształcić we własność. Pewnych problemów może dostarczać nabywcy jedynie mieszkanie z nieuregulowanym prawem do gruntu. Zgodnie bowiem z Uchwałą Sądu Najwyższego z 2013 r., własnościowe prawo do lokalu w budynku stojącym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem (ani użytkownikiem wieczystym) jest tylko jego ekspektatywą, czyli oczekiwaniem prawnym.

Z tego powodu założenie księgi wieczystej jest niemożliwe. W praktyce oznacza to, że takich mieszkań nie można kupić posiłkując się kredytem hipotecznym, co zdecydowanie zmniejsza krąg potencjalnych nabywców. Ten sam czynnik sprawia, że nabywca takiego lokalu może mieć w przyszłości trudności z jego sprzedażą, a to wprost przekłada się na niższą cenę mieszkania – komentuje Agata Stradomska z RE/MAX Polska.

Komu przysługuje prawo do rozporządzania lokalem?

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu istnieje możliwość założenia Księgi Wieczystej – wówczas w dziale II wymieniony jest nie właściciel (czyli spółdzielnia), a osoba uprawniona do korzystania z lokalu.

Takie prawo może posiadać zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Może być ona (lecz nie musi) członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Warto zaznaczyć, że osoba, która posiada mieszkanie spółdzielcze może je wynająć lub oddać w bezpłatne używanie, co (jeśli nie zmienia przeznaczenia lokalu) nie wymaga zgody spółdzielni. Rozporządzanie tym prawem jest więc zbliżone do zarządzania własnością.

– Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo może żądać zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu i jeśli wszystkie warunki są spełnione, spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć umowę notarialną w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną. Odrębna własność zapewnia pełne prawo własności mieszkania, określa udział w nieruchomości wspólnej (np. części gruntu oraz budynku), a także umożliwia większy wpływ na kwestie związane z zarządzaniem i eksploatacją budynku (wspólnota mieszkaniowa) – dodaje Agata Stradomska z RE/MAX Polska.

Spółdzielcze własnościowe prawa są i będą w obrocie, gdyż dla wielu osób nie ma znaczenia forma prawna posiadania mieszkania – czy jest to właśnie spółdzielcze własnościowe prawo, czy pełna własność – i nie dążą do przekształcenia. W przypadku gdy dla danego spółdzielczego własnościowego prawa nie jest prowadzona księga wieczysta, wydatki kupującego ponoszone przy nabyciu są niższe. Niższe mogą okazać się obciążenia podatkowe lub opłaty za użytkowanie wieczyste, a nawet - w niektórych gospodarnie zarządzanych spółdzielniach - koszty eksploatacyjne. Jeśli więc ktoś szuka mieszkania, a to które mu się podoba jest właśnie spółdzielcze, najczęściej nie jest to dla niego przeszkodą w zakupie.