Budownictwo mieszkaniowe w Polsce. Kto właściwie buduje?

Przeczytaj także: Jak deweloperzy szukają gruntów pod nowe inwestycje?

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego przeanalizowanych przez Home Brokera wynika, że do końca października tego roku oddano w Polsce do użytkowania 127 034 mieszkań. Z tego 61 937 lokali zostało wybudowanych przez indywidualnych inwestorów (48,8 proc.), a 60 565 (47,7 proc.) przez deweloperów, których GUS określa mianem „inwestorów budujących na sprzedaż lub wynajem”. Udział spółdzielni mieszkaniowych (1,6 proc.) jest wprawdzie nieco wyższy niż w 2015 r. (1,4 proc.), ale nadal są to dwie najniższe wartości od 1991 r., dokąd sięgają dane GUS-u.

Budownictwo mieszkaniowe bez spółdzielni

Spółdzielniom nie opłaca się budować i nie chcą brać na siebie ryzyka, skoro nie mogą na inwestycji zarobić. Sytuacji nie ułatwia też skomplikowany stan prawny gruntów. Swego rodzaju gwoździem do trumny była zaś likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i ustanie państwowych dotacji. W wielu spółdzielniach problemem są też konflikty spółdzielców z zarządem. Tylko nieliczne mają tyle odwagi i sprawności operacyjnej, by realizować nowe inwestycje. W tym roku oddały one do użytkowania 2042 mieszkania, prawie 30-krotnie mniej niż deweloperzy.

Deweloperzy na fali

Działające na rynku firmy wykorzystują rynkową szansę i budują na potęgę. Od początku roku oddały do użytkowania 60,6 tys. lokali mieszkalnych, rozpoczynając w tym samym czasie budowę 71 tys. i uzyskując pozwolenie na budowę 86,3 tys. kolejnych. Jednocześnie firmy notowane na giełdzie raportują rekordowe wyniki sprzedaży. Z danych zebranych przez Polską Agencję Prasową wynika, że sprzedały w trzech kwartałach tego roku 13,6 tys. mieszkań, o ponad 15 proc. poprawiając wynik z 2015 r. Rekordy z okresu hossy 2004-2008 też zostały poprawione.

Większa aktywność deweloperów widoczna jest przede wszystkim w dużych miastach. Jak informuje w najnowszym raporcie Narodowy Bank Polski, w pierwszych trzech kwartałach tego roku w samej Warszawie deweloperzy oddali do użytkowania 13,7 tys. mieszkań, co oznacza wzrost rok do roku o 67,2 proc. W tym samym czasie rozpoczęli budowę 14,9 tys. lokali. Kraków i Wrocław to niecała połowa wielkości rynku stołecznego, Gdańsk niespełna 30, a Poznań ponad 20 proc.

W efekcie większego zainteresowania nieruchomościami budowanymi przez deweloperów wyraźnie rośnie ich udział w rynku mieszkaniowym. W połowie lat 90. było to poniżej 5 proc., na początku XXI wieku przekroczono 20 proc. , a w okresie boomu mieszkaniowego odsetek ten doszedł do 45 proc. w 2009 r. Był to jedyny jak dotąd rok, w którym deweloperzy mieli w rynku udział większy niż inwestorzy indywidualni. Do podobnej sytuacji może dojść w 2017 r., przy czym możliwe jest, że pierwszy raz w historii deweloperzy oddadzą więcej niż połowę wszystkich lokali mieszkalnych.

Pozostałe podmioty (budownictwo komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe) to niewielki ułamek rynku. Do 2006 r. budowały one nieco poniżej 10 proc. mieszkań (najwięcej w 1993 – 11,1 proc.), ale potem nastąpił spadek i obecnie jest to 2 proc. Z danych GUS wynika, że w grupie „pozostali” najwięcej mieszkań oddawanych jest w budownictwie komunalnym (1260 mieszkań od początku roku) i społecznym (987 mieszkań). Lokali zakładowych było w tym roku 243.

Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach liczba mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów jeszcze wzrośnie i w przyszłym roku mogą oni odpowiadać za ponad połowę całego rynku. Póki co wysoki popyt na nowe mieszkania utrzymuje się i, choć na rynku widać czynniki zagrażające mu, w najbliższych kwartałach powinien utrzymać się na wysokim poziomie.

Marcin Krasoń,