Firmy deweloperskie - nadszedł czas próby

Przeczytaj także: Firmy deweloperskie szaleją, WIG-Nieruchomości śpi

Inwestycje rozpoczęte, czyli pierwsze ostrzeżenie

Cokwartalne raporty GUS, dotyczące wstępnych danych budownictwa mieszkaniowego, od samego początku minionego roku sygnalizowały możliwość kontynuacji doskonałej passy deweloperów. W latach 2014 - 2015, pierwszych rekordowych sprzedażowo latach trwającej prosperity, to właśnie branża deweloperska w statystykach GUS brylowała głównie pod względem dynamiki rozpoczynanych budów mieszkań czy nowych pozwoleń na budowę.

I tak deweloperzy w 2014 roku poprawili r/r wynik wolumenu rozpoczętych mieszkań o – bagatela - 36 proc. Rok później natomiast te same statystyki ponownie zanotowały spektakularny progres, tym razem o ponad jedną czwartą – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Tego typu dynamika nowych inwestycji nie miała precedensu w historii rynku pierwotnego rodzimej mieszkaniówki. Niestety w roku ubiegłym nie udało się w tym punkcie powtórzyć sukcesu lat poprzednich.

W efekcie liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2016 roku w przypadku deweloperów rdr spadła, wprawdzie o symboliczny 1 proc., ale jednak. Nie było by w tym nic nadzwyczajnego, gdyby nie fakt, że ubiegły rok zakończył się sprzedażą absolutnie rekordowej liczby mieszkań z pierwszej ręki, i to po raz trzeci z rzędu. Wg najnowszego raportu firmy REAS, na sześciu głównych rynkach nieruchomości kraju deweloperzy zakontraktowali 62 tys. lokali, a więc dokładnie o jedną piątą więcej niż w roku 2015. Z kolei deweloperzy notowani na GPW, budujący w całym kraju, osiągnęli średnio rdr wynik sprzedażowy lepszy o 15 proc.

W sumie z wyzerowaniem dynamiki nowych deweloperskich inwestycji mieszkaniowych, tworzy to specyficzną dywergencję, ostrzegającą przed fazą schyłkową sprzedażowo-inwestycyjnej koniunkturalnej prosperity na rodzimym pierwotnym rynku mieszkaniowym. I nie ma tu większego znaczenia fakt, że w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego w ub. roku ruszyła budowa aż 174 tys. lokali, o ponad 3 proc. więcej niż rok wcześniej.

Rekordowa liczba pozwoleń na budowę

Natomiast wciąż „byczo” wygląda sytuacja w kwestii nowych pozwoleń na budowę. W tym przypadku roczny rezultat to w sumie prawie 212 tys. jednostek, dokładnie o 12 proc. lepszy od zrealizowanego w 2015 roku. Sami deweloperzy zabezpieczyli na własne potrzeby 107 tys. takich dokumentów, o jedną dziesiątą więcej rok do roku.

Szczególnie imponująco wypadł pod tym względem IV kwartał, kiedy to firmy deweloperskie uzupełniły posiadany zasób pozwoleń o kolejne 12,6 tys. To rekordowy rezultat kwartalny w przypadku przedsiębiorców budujących mieszkania na sprzedaż. Co wprawiło je w tak euforyczny nastrój w ostatnich trzech miesiącach minionego roku, że zgłosili zapotrzebowanie na historycznie największą kwartalnie ilość pozwoleń? Prawdopodobnie rekordowa sprzedaż. Dla ponad połowy deweloperów giełdowych o profilu mieszkaniowym ostatni kwartał 2016 roku był historycznie rekordowym okresem pod względem sprzedaży mieszkań. Po raz kolejny sprawdziła się więc zasada, że „apetyt rośnie w miarę jedzenia”. Jak bowiem wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Wygląda więc na to, że optymizm prezentowany przez firmy deweloperskie w kwestii perspektyw rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie, nie tylko pozostaje na stałym od miesięcy wysokim poziomie, ale wciąż przybiera na wartości.

Mieszkania oddane wciąż z potencjałem

Kolejnym spektrum działalności inwestorów, w ramach którego także udało im się potwierdzić rosnącą rok do roku dynamikę w rekordowym wymiarze, są statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. Było ich w sumie w 2016 roku blisko 163 tys., czyli o 10 proc. więcej niż rok wcześniej. W tej kategorii w roli lidera także wystąpiły firmy deweloperskie, którzy rezultatem 78,5 tys. poprawili wynik z 2015 roku o ponad jedną czwartą – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. Co więcej, rezultat kwartalny deweloperów, którzy oddali do użytku w trzech ostatnich miesiącach 2016 roku ponad 9,5 tys. lokali, ponownie okazał się rekordowy. Jest to efekt intensywnego rozkręcania spirali nowych inwestycji przed mniej więcej dwoma laty. Stąd też oczekiwania podobnych wyników w kolejnych okresach kwartalnych są jak najbardziej uzasadnione.

Przed deweloperami rok próby

Miniony rok był dla branży deweloperskiej ponownie po latach 2014 -2015 niezwykle udany praktycznie na wszystkich frontach, zarówno tych inwestycyjnych jak i sprzedażowych. Przede wszystkim znakomicie dopisał rynkowy popyt na nowe mieszkania, który po raz trzeci z rzędu okazał się rekordowy. Było to możliwe dzięki wciąż historycznie niskim poziomom krajowych stóp procentowych, dalszej eskalacji zainteresowania rządowym programem subwencji mieszkaniowych, ale przede wszystkim wciąż niewyczerpanemu strumieniowi kapitałów inwestycyjnych płynących w kierunku pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki. Czy w roku bieżącym istnieją perspektywy kontynuacji deweloperskich sukcesów minionych trzech lat?

Fakt zaniku dynamiki nowych inwestycji deweloperskich w segmencie mieszkaniowym, to zdecydowanie za mało by wieszczyć rychłe nadejście spowolnienia koniunkturalnego. Na pewno jednak jest to czynnik ostrzegawczy, sygnalizujący początek etapu większej rozwagi inwestycyjnej deweloperów. Program MdM w roku bieżącym praktycznie straci swoje znaczenie, za to prawdopodobnie z impetem ruszy nowy program rządowy Mieszkanie Plus. Rosną też oczekiwania wzrostu stóp procentowych NBP jeszcze w roku bieżącym. Czy w tych okolicznościach główne koło zamachowe deweloperskiej prosperity na rynku mieszkaniowym, czyli popyt gotówkowo - inwestycyjny, w dalszym ciągu będzie na tyle zdeterminowany, by zagwarantować kontynuację historycznego boomu na rynku pierwotnym?

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu