Czy smog wykończy rynek mieszkaniowy w Krakowie?

Przeczytaj także: Jakość powietrza w Polsce: smog to żadne novum

Byle czym i byle jak

Ostatni raport Światowej Organizacji Zdrowia (WHO) o stanie zanieczyszczenia powietrza w 3 tys. miast na całym świecie ukazał się już na tyle dawno, że jego dość porażające przesłanie dotyczące rodzimych lokalizacji jest już powszechnie znane. Dla porządku przypomnijmy więc tylko, że Polska niestety jest niechlubnym liderem rankingu najbardziej zanieczyszczonych państw UE, a aż 33 na 50 unijnych miast z najbardziej zatrutym powietrzem to rodzime miejscowości. Co jednak najbardziej niepokojące, globalny poziom zanieczyszczenia podniósł się w okresie od poprzedniego badania aż o 8 proc. Czy w tej sytuacji można oczekiwać znaczącej poprawy wyników w tegorocznej edycji raportu WHO?

Przyczyn takiego stanu rzeczy, tudzież atmosfery w Polsce jest co najmniej kilka – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Bodajże tą fundamentalną jest dotkliwie niekorzystny stosunek średnich dochodów rodaków do kosztów ogrzewania mieszkań, czy też cenników nowoczesnych systemów grzewczych. Pali się więc powszechnie byle czym i byle jak, często najchętniej darmowymi śmieciami. Swoje robi też coroczny masowy import używanych samochodów, z których przeważającą część wg. standardów zachodnich można zakwalifikować do „motoryzacyjnego szrotu”, jak najlepiej dopasowanego do dość cienkiego portfela ogromnej większości rodzimych amatorów czterech kółek. Smutnym dopełnieniem tego jest krajowa gospodarka oparta na energii wytwarzanej w 90 proc. z węgla, ze wszelkimi tego konsekwencjami. Wszystko to razem tworzy wybuchową mieszankę, której neutralizacja to na dzień dzisiejszy misja absolutnie niewykonalna.

Dlatego też na szybką i znaczącą poprawę stanu zanieczyszczenia powietrza w Polsce bardzo trudno jest liczyć. To kwestia raczej dekad niż lat. Co prawda coraz częściej uruchamiane są stosowne inicjatywy, mające za zadanie manifestację determinacji władz, jeśli nie centralnych to samorządowych, w dążeniu do redukcji emisji trujących gazów i pyłów do atmosfery. Dobrym tego przykładem jest styczniowa uchwała antysmogowa Sejmiku Województwa Małopolskiego (notabene obszaru najbardziej w kraju zanieczyszczonego), która do roku 2023 ma uznania godne ambicje wyeliminowania nie trzymających norm palenisk na paliwa stałe.

Efektem migracja ekologiczna

Podstawą oceny jakości powietrza jest zawartość tzw. pyłu zawieszonego PM2.5 lub PM10, którą komunikuje się w mikrogramach na metr sześcienny w skali roku. Tak określony średnioroczny dopuszczalny poziom pyłu PM2.5 wynosi 25 µg/m³ i jest w wielu polskich miastach przekraczany. Z największych polskich metropolii zjawisko smog najbardziej daje się we znaki w Krakowie (37 µg/m³), ale także w Warszawie i Wrocławiu (odpowiednio 26 i 29 µg/m³), czyli na głównych krajowych rynkach nieruchomości.

Coraz szerzej opisywanym w mediach skutkiem fatalnego stanu powietrza w licznych ośrodkach miejskich kraju jest swoista „migracja ekologiczna”, czyli coraz powszechniejszy trend przeprowadzek z miast, gdzie smog najbardziej daje się we znaki do lokalizacji o znacznie przyjaźniejszych parametrach zanieczyszczenia powietrza – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zjawisko to tymczasem dotyczy głównie Krakowa, w którym ekologiczny dyskomfort zamieszkiwania staje się dla coraz większej liczby osób po prostu nie do zniesienia. Z kolei głównym beneficjentem problemu zatrutej rodzimej atmosfery jest Trójmiasto, w którym smog (13 µg/m³) jest nieporównywalnie mniejszy niż w innych lokalizacjach, przyciągając coraz częściej „ekologicznych migrantów” nie tylko z Krakowa ale ponoć już także z Warszawy.

Obecnie najczęściej mówi się o przeprowadzających się z Krakowa do Trójmiasta informatykach, czy też wszelkiej maści specjalistach IT, czyli przedstawicieli bodaj najbardziej dziś uprzywilejowanej pod każdym względem grupy zawodowej w kraju. Czy już wkrótce ów trend rozszerzy się na inne profesje i branże? – czas pokaże. Tymczasem smog może już w niedalekiej perspektywie dokonać szeregu korekt w statystykach inwestycyjno-sprzedażowych krajowej mieszkaniówki, czego pierwsze symptomy być może już obserwujemy.

Trójmiasto na celowniku

W statystykach pierwotnego rynku mieszkaniowego Trójmiasto w okresie ostatnich 2-3 lat wyraźnie aspiruje do miana najbardziej atrakcyjnej lokalizacji mieszkaniowej kraju. Widać to zarówno w trendach cenowych jak i popytowych nowych mieszkań. Z kolei dokładnie na drugim biegunie znajduje się Kraków, którego mieszkaniówka pod każdym względem pozostaje w wyraźnej stagnacji. Czy to początki rynkowej reakcji na akcję powszechnego zatruwania największych polskich miast cząstkami PM2.5? To całkiem niewykluczone.

Wyraźnie widać, że Trójmiasto znalazło się na rynkowym celowniku zarówno deweloperów jak i inwestorów. Wzrost cen mieszkań z pierwszej ręki, jaki obserwuje się tu od 2-3 lat, jest zjawiskiem w skali kraju absolutnie niepowtarzalnym. Szczególnie widać to na przykładzie Gdyni, w której zwyżka stawki mkw. jest rekordowa. Wynika ona nie tylko z rosnącego popytu przy stosunkowo ograniczonej podaży, ale przede wszystkim z wprowadzania tu przez deweloperów w ostatnim okresie inwestycji o coraz to wyższym standardzie. Bezpośrednie sąsiedztwo Sopotu, najdroższej i najbardziej prestiżowej lokalizacji mieszkaniowej kraju, najwidoczniej zaczęło robić swoje.

Z kolei jak wynika z ostatniego raportu REAS, w ubiegłym roku na fali historycznych rekordów sprzedażowych na pierwotnym rynku mieszkaniowym, w Krakowie deweloperzy sprzedali zaledwie 5 proc. więcej lokali niż w roku 2015. W Trójmieście natomiast analogiczny progres sprzedaży wyniósł aż 26 proc. i należał do jednych z najwyższych w kraju.

Komentarz wydaje się zbyteczny. Natomiast perspektywa systematycznego przesuwania środka ciężkości popytu na mieszkania w kierunku rodzimych lokalizacji najmniej narażonych na smog w przewidywalnej przyszłości, a dysponujących perspektywicznym rynkiem pracy, jak najbardziej prawdopodobna.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu