Jak się miewa warszawski rynek mieszkaniowy?

Przeczytaj także: Jakie mieszkania w Warszawie sprzedawały się najlepiej w 2015 roku?

Przed nami najświeższa odsłona raportu E-VALUER INDEX 2017. Opracowanie autorstwa ekspertów od wyceny nieruchomości z Emmerson Evaluation tradycyjnie już przygląda się sytuacji na rynku mieszkaniowym w największych miastach Polski. Autorzy biorą pod lupę mediany cen transakcyjnych pierwotnego oraz wtórnego rynku nieruchomości, a także stawki czynszów.

Z części raportu, która bierze pod lupę warszawski rynek mieszkaniowy wynika, że mediana cen transakcyjnych nowych mieszkań sięgała 7620 zł, w przypadku mieszkań z drugiej ręki było to 7237 zł. Ten poziom cen oznacza największą drożyznę w Polsce. Ceny na rynku pierwotnym ustępują jedynie Sopotowi, gdzie mediana przewyższa w tej chwili 10 tys. zł.

Analiza sytuacji w minionych dwunastu miesiącach pozwala stwierdzić, że warszawski rynek mieszkaniowy wcale nie okazał się liderem wzrostów. Nowe mieszkania zdrożały o zaledwie 2%, a nieruchomości używane wręcz staniały.

- Warszawski rynek mieszkaniowy nie jest wyjątkiem - podobnie jak w reszcie polskich metropolii, mamy tu hossę na rynku nowych mieszkań. Zainteresowanie kupujących jest ogromne, a deweloperzy ogłaszają kolejne rekordy sprzedaży - komentuje Dariusz Książak Prezes Zarządu Emmerson Evaluation. – Ceny jednak pozostają stabilne, ponieważ deweloperzy, chcąc jak najlepiej wykorzystać rekordowy popyt, zapewniają stołecznym klientom wystarczającą podaż mieszkań. Widać to chociażby po liczbie wydanych pozwoleń na budowę, których wg danych GUS, w 2016 r. wydano aż 21 626, w tym ponad 94% dla inwestycji deweloperskich. To prawie dwa razy więcej niż jeszcze trzy lata temu – dodaje Dariusz Książak.

Emmerson Evaluation przewiduje, że w 2017 warszawski rynek mieszkaniowy nie zmieni się znacząco. Ceny na rynku pierwotnym powinny wzrosnąć, ale nie będą to znaczące podwyżki, podczas gdy ceny na rynku wtórnym pozostaną stabilne.

Co dzielnica, to trend na rynku mieszkaniowym

Mediana cen dla całej Warszawy nie oddaje jednak ważnej dla każdego kupującego specyfiki konkretnych dzielnic. Dlatego E-VALUER INDEX 2017 przedstawia także szczegółowe dane dla każdej z nich. Raport wskazuje, że najdroższe w 2016 roku były nowe mieszkania w Śródmieściu (mediana 14 239 zł/mkw.), Ochocie (8 664 zł/mkw.) i Mokotowie (8 384 zł/mkw.). Lokale z drugiej ręki osiągają najwyższe ceny za mkw. również w Śródmieściu (9 930 zł/mkw.), na Żoliborzu (8 292 zł/mkw.) oraz na Ochocie (7 848 zł/mkw.) i w Wilanowie (7 823 zł/mkw.). Najtańszą ofertę mieszkań z obu rynków kupujący mogą znaleźć w peryferyjnych dzielnicach stolicy, jak Wesoła, Rembertów i Białołęka. Mediana cen mieszkań używanych, a w przypadku Wesołej także mieszkań nowych, nie przekracza w tych dzielnicach kwoty 6 tys. zł/mkw.

Oprócz analizy cen transakcyjnych za mkw. warto przyjrzeć się także rocznym trendom zmian cen w poszczególnych dzielnicach Warszawy przedstawionych w raporcie Emmerson Evaluation. Największy wzrost cen transakcyjnych na rynku pierwotnym odnotowano w 2016 roku na Pradze Północ (+6%) i Targówku (+5%). – W przypadku tych dwóch lokalizacji widać wyraźnie efekt metra. Kupujący dobrze wiedzą, że te dzielnice bardzo mocno zyskają na atrakcyjności po budowie kolejnych etapów drugiej linii – komentuje ekspert Emmerson Evaluation. Z kolei na rynku wtórnym rok 2016 przyniósł stabilizację, a nawet spadki cen. W zdecydowanej większości stołecznych dzielnic mediany cen transakcyjne pozostały na niezmienionym poziomie lub nawet uległy obniżeniu.

Wynajem w stolicy skupiony wokół centrum

Jak przystało na największą polską metropolię, warszawski rynek mieszkaniowy oferuje również najwyższe w Polsce stawki czynszu z tytułu najmu mieszkania. Najdroższe, ale i najczęściej wynajmowane (62%) są mieszkania w dzielnicach centralnych (Ochota, Mokotów, Śródmieście, Praga Północ i Południe, Wola i Żoliborz). Mediana miesięcznego czynszu netto (bez opłat administracyjnych, za media, miejsce postojowe itp.) wynosi tam 2087 zł za kawalerkę, 2440 zł za lokum dwupokojowe, 3645 zł za trzy pokoje oraz 7019 zł w przypadku mieszkań większych.

– Warto jednak dodać, że w przypadku centralnych dzielnic Warszawy stawki czynszu za mieszkania o tej samej liczbie pokoi były mocno zróżnicowane. Tak duży zakres wysokości czynszów był charakterystyczny tylko dla tej części miasta – zauważa ekspert Emmerson Evaluation.

Na najniższe stawki miesięcznego czynszu mogą za to liczyć wynajmujący mieszkania po prawej stronie Wisły, gdzie jednocześnie liczba ofert jest najniższa (11%), czyli na Białołęce, Rembertowie, Targówku, Wawrze i Wesołej. Mediana wysokości opłat czynszowych wynosiła tam od 1416 zł miesięcznie za kawalerkę do 3269 zł miesięcznie za lokal powyżej 3 pokoi.