10 kroków gwarantujących bezpieczne kupno mieszkania

Przeczytaj także: Bezpieczny zakup mieszkania na rynku wtórnym

1. Własność i współwłasność
   To pierwsza i najważniejsza kwestia, wymagająca dokładnego sprawdzenia. W księdze wieczystej znajdziemy informacje dotyczące m.in. tego, kto jest właścicielem nieruchomości. Czy jest to jedna osoba, czy też kilka osób. To ważne, bo umowę musisz zawrzeć z każdym z właścicieli. Księgę wieczystą pobierzesz nawet przez internet (www.ms.gov.pl).
   
2. Grunt a budynek
   Status prawny budynku to co innego, niż status prawny gruntu, na którym budynek się znajduje. Możesz nabyć albo własność gruntu, albo prawo jego użytkowania wieczystego. To istotna różnica, bo w przypadku użytkowania wieczystego płacisz coroczną opłatę, której wysokość znacząco przewyższa podatek od nieruchomości. Ale to nie wszystko – zawsze płacisz również podatek od nieruchomości, który odnoszony jest do powierzchni twojego mieszkania. Zapytaj o te opłaty. Sprawdź wpisy w księdze wieczystej, aby dowiedzieć się, czy prawo do gruntu, które chcesz kupić, nie jest obciążone. Jeśli okaże się, że są takie roszczenia, możesz nawet stracić mieszkanie.
3. Umowa dożywocia
   Informacja o prawie osoby do dożywotniego zamieszkiwania w lokalu nie musi być wpisana do księgi wieczystej. Jeśli właściciel mieszkania nie poinformuje o takiej umowie, w praktyce nie ma szans, aby się o niej dowiedzieć. Dlatego w umowie sprzedaży należy bezwzględnie oczekiwać, że sprzedawca zapewni nas o jej braku. Jeżeli tego nie dopilnujesz, możesz mieszkać wraz z niechcianym lokatorem.
   
4. Forma ustaleń
   Wszelkie ustalenia poczynione z dotychczasowym właścicielem nieruchomości czy z deweloperem powinny być zapisane. Nie obawiaj się rozbudowywania umowy. Proś o jej uzupełnienie. Lepiej te ustalenia umieścić w umowie, niż później nerwowo przeszukiwać skrzynkę e-mail, zastanawiając się, „gdzie to było?”. Zasada ta dotyczy zarówno umowy przedwstępnej, deweloperskiej, jak i umowy sprzedaży.
5. Kredyt
   W myśl poprzedniej zasady – w twoim interesie jest, aby w umowie przedwstępnej zawrzeć postanowienie, że będziesz mieć prawo do odstąpienia od umowy w przypadku nieotrzymania kredytu i to bez ponoszenia jakichkolwiek opłat czy kar. Choć potencjalnemu nabywcy warunek ten wydaje się oczywisty, bez podparcia go stosownym zapisem umowy prawo takie ci nie przysługuje. Sprzedawca może zatem go nie uznać i żądać zapłaty nawet kilku procent wartości lokalu.
   
6. Zadatek
   Jeżeli ustaliłeś ze sprzedawcą, że wpłacisz zadatek – wpisz to do umowy. Gdy następnie sprzedawca odmówi Ci sprzedaży lokalu, będziesz mógł żądać kwoty stanowiącej dwukrotność zadatku. Ale uwaga – jeżeli ty się rozmyślisz – stracisz wpłacony zadatek. Precyzyjnie określone warunki umowy sprzedaży, jaką zamierzasz zawrzeć w przyszłości, dadzą ci komfort i spokój. Nie mogą one ulec zmianie bez twojej zgody.
7. Podatek od czynności cywilnoprawnych
   W przypadku zakupu mieszkań nie od dewelopera musisz liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. To 2% ceny, które kupujący płaci u notariusza po zawarciu umowy sprzedaży. Z obowiązku tego jesteś zwolniony, jeżeli ustalona ze sprzedawcą cena zawiera podatek VAT. Zobacz, jak określono cenę w umowie.
8. Dotychczasowi lokatorzy
   Powinniśmy upewnić się, że w mieszkaniu, które kupujemy, nikt nie jest zameldowany. Żądaj stosownego zaświadczenia wydanego przez urząd gminy. Jeżeli w lokalu ktoś faktycznie mieszka, zadbać powinniśmy także o zawarcie w umowie obowiązku opuszczenia mieszkania w określonym terminie.
   
9. Pośrednicy
   Kupując nieruchomość przy udziale pośredników, warto znać ich obowiązki i uprawnienia. Rola pośredników sprowadza się do pomocy w najkorzystniejszym przeprowadzeniu transakcji, wyszukaniu oferty oraz ustaleniu optymalnych jej warunków. Pomimo, że reprezentują nasze interesy, nie ponoszą odpowiedzialności za samą umowę, w tym za zachowanie sprzedawcy.
10. Rękojmia
    Już po zakupie mieszkania, w trakcie jego użytkowania, często wychodzą na jaw różne usterki i wady, które wcześniej nie zostały zauważone. Wiele osób sądzi, że ryzyko w przypadku takich transakcji jest wliczone w koszty i trzeba się z nim po prostu liczyć. Tymczasem w wielu przypadkach mamy prawo do żądania ich usunięcia czy rekompensaty w ramach przysługującej nam rękojmi. Obejmuje ona zarówno wady dotyczące technicznego stanu mieszkania, jak i wady prawne lokalu.

Przeczytaj także: Kupno mieszkania z rynku wtórnego. Jakie koszty i formalności?