Dlaczego warto zadbać o prywatny rynek najmu?

Przeczytaj także: Najem instytucjonalny w CEE. Gdzie plasuje się Polska?

• Potrzeby mieszkaniowe zaliczane są do podstawowych potrzeb człowieka. Najpopularniejszą formą zaspokojenia tych potrzeb jest zakup nieruchomości. Dla wielu osób ta opcja jest często ograniczona przez zbyt niski poziom oszczędności lub niewystarczającą zdolność kredytową. W takim przypadku alternatywą jest najem mieszkania, co wymaga jednak dobrze funkcjonującego prywatnego rynku najmu. Jest to szczególnie istotne dla osób rozpoczynających dorosłe życie, dla których najem mieszkania jest często jedyną możliwością, aby usamodzielnić się.
• Obecne rozwiązania regulacyjne sprawiają, że najem mieszkania jest traktowany jedynie jako krótkookresowa alternatywa dla własności. Dzieje się tak dlatego, że najem jest drogi, dostarcza usług o obniżonym standardzie, a przede wszystkim nie zapewnia stabilności i poczucia bezpieczeństwa. Restrykcyjne prawo w zakresie ochrony praw lokatorów w ramach umów na czas nieoznaczony sprawia, że nowe umowy najmu są zawierane na czas oznaczony, zazwyczaj o krótkim terminie, a zatem w niewielkim stopniu chronią lokatorów. Rynek najmu tym samym nie stanowi alternatywy dla rynku własnościowego, co w dużym stopniu ogranicza możliwości rozpoczęcia samodzielnego życia młodym pokoleniom, jak również ma swoje konsekwencje dla funkcjonowania rynku pracy czy procesów demograficznych.
• Według danych Eurostatu w 2016 r. jedynie 4,5% gospodarstw domowych w Polsce mieszkało w lokalu wynajętym na rynku prywatnym. Jest to zdecydowanie mniej niż w Szwajcarii (50,2%), Niemczech (39,8%), Danii (37,9%) czy Szwecji (34,0%), oraz podobnie do krajów regionu, np. Litwy (1,3%), Rumunii (1,5%) oraz Węgier (4,3%), za wyjątkiem Czech (16,0%).
• Koszt najmu w Polsce jest relatywnie wysoki. Według danych Global Property Guide wynosi 5,5% wartości mieszkania rocznie. Jest to wartość podobna do tej w Rumunii (6,1%) czy na Węgrzech (6,4%), ale znacznie wyższa niż w Czechach (3,7%), w Niemczech (3,0%) czy we Francji (2,8%). Koszt najmu w Polsce jest wysoki zarówno ze względu na złe rozwiązania regulacyjne, jak i z powodu braku neutralności polityki fiskalnej, przejawiającej się m.in. w występowaniu podatku od przychodów z najmu.
• Na popularność najmu w Polsce wpływają czynniki nie tylko finansowe, lecz także behawioralne. W szczególności, istnieje szereg czynników ograniczających satysfakcję czerpaną z mieszkania w wynajętej nieruchomości. Pierwsza grupa tych czynników jest związana z niską (postrzeganą) jakością usług najmu. Druga grupa czynników jest związana z poczuciem stabilności i bezpieczeństwa, tj. ochroną przed eksmisją oraz zmianami wysokości czynszu. Problem tkwi w tym, że właściciele mieszkań nie chcą podpisywać umów na czas nieoznaczony i proponują lokatorom umowy na czas oznaczony (zazwyczaj jednoroczny) lub umowy najmu okazjonalnego. W tych dwóch przypadkach ochrona lokatorów jest niewielka.
• Reforma rynku najmu mogłaby doprowadzić do znaczącego wzrostu jego popularności. W celu ustalenia efektów reformy rynku najmu zaproponowałem model cyklu życia, w którym racjonalne gospodarstwa domowe podejmują decyzje w zakresie wielkości zamieszkiwanej nieruchomości oraz tego, czy jest ona własnościowa, czy wynajęta (Rubaszek, 2017). W wyniku zasugerowanych zmian w sposobie funkcjonowania udział rynku najmu wyraźnie wzrasta, aż do 35,4% (z 9,6%).
• Reforma rynku najmu prowadziłaby do wzrostu dobrobytu. Osoby, które najmowały przed reformą, po reformie najmowałyby po niższych kosztach i czerpałyby większą satysfakcję z najmu. Część gospodarstw domowych, które przed reformą decydowały się na zakup mieszkania, po reformie wybrałaby najem. Spośród osób wchodzących w dorosłe życie najbardziej zyskałyby osoby o najniższych dochodach, tj. osoby, dla których najem jest jedyną alternatywą w początkowych etapach życia. Dla tych gospodarstw domowych wartość reformy jest równoważna jednorazowemu transferowi przekraczającemu 25 tys. złotych, co stanowi około 2% ich oczekiwanego dochodu w ciągu życia. W przypadku osób o wysokim dochodzie zysk z reformy jest zdecydowanie mniejszy.

Dobrze funkcjonujący prywatny rynek najmu pomaga młodym osobom rozpocząć samodzielne życie. Potrzeby mieszkaniowe zaliczane są do podstawowych potrzeb człowieka. Najpopularniejszą formą zaspokojenia tych potrzeb jest zakup nieruchomości. Dla wielu osób ta opcja jest często ograniczona przez zbyt niski poziom oszczędności lub niewystarczającą zdolność kredytową. W takim przypadku alternatywą jest najem mieszkania, co wymaga jednak dobrze funkcjonującego prywatnego rynku najmu. Rynek ten jest szczególnie istotny dla osób rozpoczynających dorosłe życie, dla których najem mieszkania jest często jedyną możliwością, aby usamodzielnić się. Warto przy tym wspomnieć, że istnieje wiele badań, które pokazują, że dobrze funkcjonujący rynek najmu może mieć pozytywny wpływ na mobilność zawodową czy dzietność, zaś na poziomie makroekonomicznym rozwinięty rynek najmu może stabilizować wahania cykliczne (Haurin et al. 1993, Barcelo 2006, Wagner 2016, Rubaszek i Rubio, 2017). W przypadku Polski problemy z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych były również jednym z ważniejszych powodów emigracji, która miała miejsce po wejściu do Unii Europejskiej (Salamon i Muzioł-Węcławowicz 2015).

Udział prywatnego rynku najmu w Polsce jest niski w porównaniu ze starymi krajami Unii Europejskiej. Według danych Eurostatu w 2016 r. (Wykres 1) jedynie 4,5% gospodarstw domowych mieszkało w lokalu wynajętym na rynku prywatnym. Jest to zdecydowanie mniej niż w Szwajcarii (50,2%), Niemczech (39,8%), Danii (37,9%) czy Szwecji (34,0%), oraz podobnie do krajów regionu, np. Litwy (1,3%), Rumunii (1,5%) oraz Węgier (4,3%), za wyjątkiem Czech (16,0%). Dla całej Unii Europejskiej omawiany udział wynosi 20,1%. W przypadku Polski, jak również większości krajów regionu, wysoki udział mieszkań własnościowych i marginalny udział rynku najmu objaśniany jest przez szereg procesów związanych z prowadzoną polityką mieszkaniową w ostatnich dekadach (Augustyniak et al., 2013; Lux i Suenga, 2014). Po pierwsze, istniała możliwość wykupu mieszkań komunalnych po preferencyjnych cenach. Po drugie, wzrosła dostępność kredytów hipotecznych po wejściu do Unii Europejskiej oraz realizowano programy promujące zakup nieruchomości na kredyt (Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych), które doprowadziły do wzrostu udziału gospodarstw domowych mieszkających w lokalach z kredytem hipotecznym. Po trzecie, polityka fiskalna promowała własność, m.in. poprzez opodatkowanie przychodów z najmu przy braku opodatkowania czynszów imputowanych. Ostatnim elementem są wadliwe regulacje rynku najmu, o czym będzie mowa w dalszej części tekstu.
Koszt najmu w Polsce jest wysoki. Czynniki wymienione w poprzednim akapicie, a zwłaszcza nieefektywne regulacje dotyczące ochrony lokatorów, które zostały dokładnie opisane na łamach FOR w zeszłym roku przez Rafała Trzeciakowskiego (2017), sprawiają, że koszt najmu w Polsce jest wysoki. Potwierdzają to dane publikowane przez Global Property Guide (Wykres 2). Okazuje się bowiem, że roczny koszt najmu w Polsce wynosi 5,5% wartości mieszkania. Jest to wartość podobna do tej w Rumunii (6,1%) czy na Węgrzech (6,4%), ale znacznie wyższa niż w Czechach (3,7%), w Niemczech (3,0%) czy we Francji (2,8%). Przy obecnie obserwowanym poziomie stóp procentowych najem jest droższą formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych niż zakup nieruchomości. Warto przy tym nadmienić, że koszt najmu w Polsce jest zwiększany przez rozwiązania z zakresu polityki fiskalnej, tj. występowanie podatku od przychodów z najmu. Co więcej, ostatnio obserwowana tendencja do stopniowego wzrostu nominalnych cen mieszkań pozwala właścicielom (ale nie najemcom) cieszyć się ze wzrostu ich majątku, który został ulokowany w nieruchomościach.
Oprócz czynników finansowych ważne są również czynniki behawioralne. Wysoki poziom czynszów jest tylko jednym z czynników ograniczających popularność najmu. Okazuje się bowiem, że najem nie jest traktowany jako prawdziwa alternatywa dla własności ze względu na czynniki o charakterze niefinansowym. Wskazują na to wyniki ankiety przeprowadzonej wśród reprezentatywnej grupy Polaków, którą opisałem razem z Adamem Czerniakiem w zeszłym roku na łamach czasopisma „Bank i Kredyt” (Rubaszek i Czerniak, 2017). Respondenci wyraźnie wskazują, że posiadanie mieszkania podnosi status społeczny, daje poczucie wolności oraz stanowi bezpieczne miejsce dla rodziny (Tabela 1). Co więcej, szereg regresji przeprowadzonych we wspomnianym artykule wskazuje, że znaczenie czynników o charakterze ekonomicznym i behawioralnym dla wyboru sposobu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest porównywalne.
Komfort najmu jest ograniczany przez nieefektywne regulacje oraz niską jakość usług najmu. Odpowiedzi na pytania zawarte w ankiecie wskazują, że istnieje szereg czynników ograniczających satysfakcję czerpaną z mieszkania w wynajętej nieruchomości. Pierwsza grupa tych czynników jest związana z niską (postrzeganą) jakością usług najmu. Są to m.in. ograniczenia dotyczące aranżacji wnętrza (56,8% odpowiedzi) oraz zbyt częste inspekcje właścicieli (53,3%). Warto przy tym zaznaczyć, że aktualnie bardzo rzadko pojawiają się ogłoszenia, w których wynajmowana jest nieumeblowana nieruchomość, co implikowałoby możliwość urządzenia mieszkania według własnego gustu (w Niemczech jest to bardzo często spotykana sytuacja). Druga grupa czynników jest związana z poczuciem stabilności i bezpieczeństwa, tj. ochroną przed eksmisją oraz zmianami wysokości czynszu. Jest to stosunkowo ciekawe, ponieważ Ustawa o ochronie praw lokatorów zapewnia bardzo wysoką ochronę w tym zakresie w ramach podstawowej umowy najmu na czas nieoznaczony (szerzej w: Trzeciakowski, 2017). Problem tkwi jednak w tym, że właściciele mieszkań nie chcą podpisywać umów na czas nieoznaczony i proponują lokatorom umowy na czas oznaczony (zazwyczaj jednoroczny) lub umowy najmu okazjonalnego. W tych dwóch przypadkach ochrona lokatorów jest natomiast niewielka. Co więcej, ze względu na krótkookresowy charakter tych umów najem nie może być postrzegany jako stabilna metoda zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Nic więc dziwnego, że Polacy traktują najem jedynie jako stan przejściowy.