Kupno mieszkanie z przeszłością. Na co uważać?

Przeczytaj także: Kupno mieszkania z długiem? Nic strasznego

Gdy mieszkanie ma już lokatora

Decydując się na zakup mieszkania z rynku wtórnego, powinniśmy poświęcić sporo uwagi jego historii. W tym przypadku istotna jest nie tylko cena oraz dopasowanie lokum do naszych wymagań, ale również jego sytuacja prawna. Dlaczego? Może bowiem okazać się, że kupimy nieruchomość wraz z długiem lub lokatorem, tzw. dożywotnikiem, którego nie pozbędziemy się w inny sposób niż zapewniając mu inne lokum.

– Pod lupę trzeba, więc wziąć księgę wieczystą, w której znajdziemy informacje dotyczące obciążeń hipoteki wobec banku i innych instytucji. Zdarza się także, że z mieszkaniem związane są osoby, które nie są jego właścicielami, ale mają do niego prawa np. w postaci dożywocia czy służebności. Oznacza to, że w części lub całości lokum mieszka lokator, który ma dożywotnie prawo do korzystania z nieruchomości. W praktyce pozbycie się dożywotnika lub służebnika jest bardzo trudne i może wiązać się nawet z koniecznością wypłaty mu renty. Zdarza się też tak, że mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej i wtedy jego historię trzeba zbadać bezpośrednio w spółdzielni lub w sądzie – objaśnia Paweł Szramowski, ekspert ZFPF, Prezes Alex T. Great.

Kupno mieszkania na licytacji komorniczej

Uwagę osób poszukujących mieszkania bardzo często przykuwają licytacje komornicze, na których można znaleźć lokum wystawione za cenę stanowiącą np. 75 proc. wartości rynkowej. I wprawdzie pod względem cenowym jest to niewątpliwie okazja, to jednak zakup takiej nieruchomości nie jest pozbawiony pewnych wad. Przede wszystkim oferty zakupu składają różni nabywcy, więc ostateczna cena może znacznie odbiegać od wywoławczej. Ponadto, by wziąć udział w licytacji, musimy dysponować gotówką w wysokości, którą wcześniej określa komornik. Przykładowo, w przypadku mieszkania wystawionego za ok. 150 tys. zł, powinniśmy wnieść ok. 25 tys. zł rękojmi. Kwota odliczana jest od ceny zakupu, jeśli wygramy licytację. W przypadku, gdy ktoś inny złoży lepszą ofertę rękojmia jest zwracana.

Co ważne, jeśli nawet kupimy nieruchomość na licytacji, to nie znaczy, że automatycznie zostaną anulowane umowy np. dotyczące najmu lokalu czy służebności. Takich informacji trzeba szukać, przeglądając oferty komornicze, które zawierają najważniejsze dane dotyczące mieszkania, takie jak: adres, powierzchnia, a także nr księgi wieczystej.

– Nie każde mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, więc w praktyce, aby dokładnie prześledzić jego historię, trzeba wybrać się do spółdzielni, dokładnie przejrzeć dokumentację i sprawdzić stan zadłużenia czy obciążeń lokalu. Nie zawsze także będziemy mogli zobaczyć mieszkanie wewnątrz, bo np. nadal mieszka w nim dłużnik, który to utrudnia. Trzeba, też wiedzieć, że w licytacjach komorniczych biorą udział kontrahenci, którzy mają bardzo dobre rozeznanie w rynku, więc brak ofert na zakup takiego mieszkania może świadczyć np. o wadach ukrytych nieruchomości – mówi Paweł Szramowski, ekspert ZFPF, Prezes Alex T. Great.

Lokal z długiem

Zdarza się także, że właściciele mieszkań wystawiają na sprzedaż lokale, które są obciążone długiem np. wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. By dokładnie prześledzić należności ciążące na nieruchomości, należy sprawdzić stan rachunków w kilku miejscach.

– W pierwszej kolejności poprośmy sprzedającego, by przedstawił nam zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o saldzie. Wymagajmy także potwierdzeń z urzędu gminy na temat zameldowanych w mieszkaniu osób, a także uregulowania podatku od nieruchomości. Konieczne jest także sprawdzenie, czy właściciel nie zalega z opłatami za media, co można zrobić, np. sprawdzając zestawienie faktur od dostawców. Co ważne, zwracajmy uwagę nie tylko na kwotę zadłużenia, ale także wysokość odsetek, które niekiedy mogą nawet przewyższać wartość długu. Nie ma przeciwskazań, by kupić takie mieszkanie, finansując je kredytem hipotecznym. Wcześniej jednak z hipoteki muszą zostać wykreślone wszystkie zobowiązania wobec wierzycieli, co zbywca może zrobić, spłacając je z pieniędzy uzyskanych za sprzedaż nieruchomości – komentuje Urszula Rosa, ekspert ZFPF, Home Broker.

Kupno mieszkania z obciążoną hipoteką

Nieruchomość może mieć także obciążona hipotekę, choć jego właściciel nie zalega z opłatami. Wystarczy, że kupił lokal na kredyt, spłacił jego część i reguluje raty w terminie, ale chce sprzedać mieszkanie jeszcze przed spłatą zobowiązania. Jeśli kupujemy takie lokum za gotówkę, wystarczy, że w umowie notarialnej określone zostanie wykreślenie hipoteki oraz konto banku zbywcy i jego rachunek, na który mamy zrobić wpłatę. W przypadku, gdy sami chcemy zaciągnąć kredyt, procedura jest nieco bardziej skomplikowana.

– Nowa hipoteka na rzecz banku, w którym zaciągamy kredyt, może zostać wpisana do księgi wieczystej dopiero po wykreśleniu starych zobowiązań zbywcy. Sprzedający powinien więc uzyskać od swojego banku zgodę na sprzedaż nieruchomości, a także zaświadczenie o wysokości zadłużenia, które nabywca dołącza do wniosku kredytowego. Gdy zostanie podpisywana umowa przedwstępna sprzedaży, nasz bank przelewa pieniądze, spłacając zadłużenie i wtedy formalnie można wykreślić hipotekę starego banku i wpisać nową instytucję do księgi wieczystej – tłumaczy Urszula Rosa, ekspert ZFPF, Home Broker.

Zanim zdecydujemy się na kupno mieszkania w bardzo atrakcyjnej cenie, dokładnie sprawdźmy, czy nie będzie on wiązał się z przejęciem czyichś długów lub koniecznością zapewnienia lokatorowi dachu nad głową. Jeśli mamy wątpliwości co do sytuacji prawnej lokalu i sfinansowania go kredytem, lepiej skorzystajmy z pomocy doświadczonego pośrednika finansowego.