Ile pieniędzy wystarcza na inwestowanie w nieruchomości?

Przeczytaj także: Które dzielnice Warszawy najlepsze na inwestycje w mieszkanie?

Inwestowanie w nieruchomości interesuje nas z co najmniej kilku powodów. Przede wszystkim mamy głębokie przekonanie, że ziemia lub mieszkanie to dobra, które raczej nie powinny gwałtownie tracić na wartości, a więc są bezpiecznym sposobem lokowania kapitału. Dla potencjalnych inwestorów liczą się również statystyki, a te pokazują, że w ostatnich latach nieruchomości przynosiły niezłe zyski, a w przypadku pecha (np. zły moment inwestycji) tylko niewielkie straty.

Do powyższego można doliczyć również możliwość inwestowania pasywnego. Dobrze zorganizowany wynajem mieszkania, a nawet kilku mieszkań, nie pochłania zbyt wiele czasu i można go z łatwością pogodzić z pracą zawodową. Chęci potencjalnych inwestorów często blokuje jednak przekonanie o zbyt wysokim progu wejścia. Czy są one słuszne? Czy inwestowanie w nieruchomości jest rzeczywiście zarezerwowane dla najbogatszych?

Bez poduszki – nie inwestuj

Myśląc o tym, ile pieniędzy możesz przeznaczyć na inwestycję – od kwoty na koncie odejmij wysokość swoich sześciomiesięcznych wydatków. To Twoja finansowa poduszka, gwarancja miękkiego lądowania w przypadku utraty pracy czy niespodziewanych problemów finansowych.

- Wysokość półrocznych wydatków to wartość umowna. Każdy powinien dopasować ją do własnej sytuacji finansowej i osobistej skłonności do ryzyka. W tym celu należy oszacować nie tylko swoje wydatki, również te niestandardowe, ale też ocenić perspektywy zatrudnienia czy możliwości znalezienia innej pracy w niespodziewanej sytuacji. Czynnikami, które trzeba uwzględnić są oczywiście także raty kredytów i inne zobowiązania, których nie da się odłożyć w czasie – tłumaczy Kuba Karliński z Magmillon.

Jeśli po odłożeniu kwoty, która daje komfort psychiczny zostaje Ci nadwyżka – możesz zacząć myśleć o inwestycjach. Na tym etapie, w głowach wielu osób rodzi się pytanie – czy stać mnie na czerpanie zysków z nieruchomości?

100 000, a nawet mniej

Ile kosztują najtańsze mieszkania, z których można czerpać zyski? Kawalerkę o standardzie, który pozwoli na natychmiastowy wynajem, można kupić w Warszawie nawet za mniej niż 200 000 złotych. W przypadku mniejszych miast wojewódzkich, może wystarczyć 150 000 złotych. Posiadając tyle wolnych środków, można niemal od razu zacząć zarabiać.
A jeśli to kwota, którą nie dysponujesz? Mieszkanie możesz kupić na kredyt. Jeśli cena nieruchomości to wspomniane 200 000 złotych, Twój wkład własny musi wynieść przynajmniej 40 000 złotych. Dysponując taką kwotą (i zdolnością kredytową), możesz kupić kawalerkę. Czy to wciąż będzie inwestycja, skoro potencjalne zyski trafią na konto banku? Oczywiście. Po pierwsze, w przypadku rozłożenia rat na długi okres, Twoja rata wcale nie musi być wyższa niż zyski z wynajmu. Po drugie, nawet jeśli przychody wystarczą tylko na spłatę kredytu – nic Cię to nie kosztuje. A po spłacie zobowiązania będziesz czerpać z mieszkania satysfakcjonujące zyski. Dodatkowo, w tym czasie nieruchomość może zyskiwać na wartości.

Jeśli niewielki lub odłożony w czasie zysk Cię nie interesuje, możesz zdecydować się na trudniejsze rozwiązanie. W większości polskich miast da się znaleźć sporo nieruchomości do remontu. Ich ceny są bardzo różne – zależą od stanu technicznego. Można jednak wyszukać oferty w cenach dwukrotnie niższych niż średnia w danej dzielnicy. W takim przypadku, nawet jeśli nie dysponujesz całą kwotą, wkład własny będzie niezwykle niski. W przypadku mniejszych miast – może wystarczyć nawet 20 000 złotych. Do tej kwoty musisz doliczyć remont. Najczęściej da się go jednak wykonać takim kosztem, by cała inwestycja wciąż pozostawała opłacalna. Kiedy mieszkanie jest gotowe, możesz je wynająć lub sprzedać. Trzeba jednak pamiętać, że kupno nieruchomości do remontu to rozwiązanie dla osób dysponujących czasem i bardzo dobrze zorientowanych na rynku nieruchomości.

Współinwestowanie

Na rynku istnieją też rozwiązania skierowane do inwestorów, których nie stać na kupno mieszkania i nie chcą wikłać się w kredyt. Niestety w Polsce wciąż nie została uregulowana prawnie kwestia REITów, czyli funduszy inwestycyjnych pozwalających lokowanie pieniędzy w nieruchomości. Alternatywą jest inwestowanie z wykorzystaniem celowych spółek komandytowych. Ta forma prawna umożliwia inny mechanizm dzielenia się zyskami z inwestorami niż REITy, który jest korzystniejszy podatkowo niż dywidenda. I co ważne – w pełni zgodny z już obowiązującymi już dziś przepisami prawa.

– W tym modelu działamy już od kilku lat. Naszą praktyką jest wypłacanie zysku po zakończeniu inwestycji. To, co odróżnia firmy takie jak nasza, to również dywersyfikacja źródeł przychodów i ryzyka. Może to być wzrost wartości nieruchomości, jak w przypadku remontu kamienicy przy Brzeskiej 18 w Warszawie, ale też działalność czysto deweloperska. Tego typu projekt realizujemy na Woli – tłumaczy Kuba Karliński z Magmillon i szacuje potencjalne zyski inwestorów. – Liczymy na co najmniej 10 proc. rocznie, a to poziom czołowych amerykańskich REITów.

Jakim budżetem trzeba dysponować by rozpocząć współinwestowanie na rynku nieruchomości w takim modelu? Wszystko zależy od wytycznych firmy, która takie rozwiązanie proponuje. Często jest to kwota 100 000 złotych, czyli sporo niższa niż cena mieszkania.

Czy zatem można uznać inwestowanie w nieruchomości za powszechnie dostępne? Oczywiście – nie. Nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych to kwota, której wiele polskich rodzin nie może przeznaczyć na inwestycję. To jednak o wiele mniej niż wielu sądzi. Wbrew pozorom, na współinwestowanie czy kupno na kredyt kawalerki pod wynajem, może sobie pozwolić wielu Polaków, którzy nie zawsze zdają sobie sprawę z potencjalnych korzyści.