W jakich miastach kupować mieszkania na wynajem?

Przeczytaj także: Ilu Polaków kupuje mieszkania na wynajem?

Kupno mieszkania na wynajem rządzi się nieco innymi regułami niż zakup mający gwarantować zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Tutaj nie liczą się personalne potrzeby właściciela, ale sprostanie wymaganiom narzucanym przez rynek. Jeżeli poszukujemy nieruchomości w celach czysto inwestycyjnych, warto abyśmy brali pod uwagę również inne rynki niż własne miasto.

- Żeby z powodzeniem inwestować w mieszkanie na wynajem, trzeba zacząć od otwarcia głowy na potrzeby ludzi, którzy się od nas różnią – mówi Kuba Karliński, założyciel firmy Magmillon. – Wbrew pozorom nie jest to łatwe. Trudno przekonać się do zakupu mieszkania w dzielnicy, której nie lubimy albo lokalu w starym budownictwie, jeśli preferujemy nowe. Żeby osiągnąć sukces, trzeba jednak patrzeć na nieruchomość przez pryzmat popytu na rynku. Błędem wielu początkujących inwestorów jest przesadne skupianie się na własnym mieście, nawet jeśli gdzieś indziej da się zarobić więcej – dodaje Kuba Karliński.

Tańsze mieszkania – większy zysk?

Jakie zyski przynosi wynajem mieszkania w największych polskich miastach? Nie jest zaskoczeniem, że największe ceny ofertowe wynajmu gwarantuje Warszawa. W lutym za wynajem z zlokalizowanego w stolicy lokum o powierzchni 38-60 metrów kwadratowych płacono przeciętnie 2837 złotych miesięcznie. W tym samym miesiącu średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkań sprzedawanych za pośrednictwem portalu domy.pl wyniosła 9097 złotych. Relacja potencjalnych przychodów z wynajmu do kosztu zakupu jednego metra to zatem 0,31. Jak podobny „wskaźnik rentowności wynajmu” wygląda w innych miastach?

Oczywiście porównanie ceny wynajmu do ceny zakupu mieszkania nie jest w pełni miarodajne. Nie uwzględnia kosztów utrzymania lokalu, nasycenia rynku podobnymi ofertami czy liczby potencjalnych najemców. Wskaźnik pokazuje jednak, że warto zwrócić baczną uwagę na te miasta, w których ceny mieszkań nie urosły jeszcze tak znacząco jak w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, czy Gdańsku.

Analizując potencjalne zyski z wynajmu mieszkania w poszczególnych polskich miastach, trzeba jednak wziąć pod uwagę ich specyfikę. Przykładowo – w Krakowie czy Gdańsku o wiele bardziej zyskowne od tradycyjnego wynajmu może być udostępnianie mieszkania turystom na doby. W miastach z wieloma uczelniami warto zainteresować się natomiast mieszkaniami z nietypowym, jak na dzisiejsze standardy, układem, np. wieloma mniejszymi pokojami i oddzielną kuchnią. Taką nieruchomość łatwiej wynająć studentom, a często kosztuje mniej niż mieszkanie w nowym budownictwie.

Statystyka to nie wszystko

Wydawałoby się, że nie ma nic prostszego niż zestawić ze sobą cenę mieszkania z ceną wynajmu i kupić nieruchomość tam, gdzie potencjalna rentowność jest najwyższa. Przed pochopnymi decyzjami przestrzega Kuba Karliński z Magmillon:

- Kluczem do sukcesu na rynku nieruchomości jest wiedza. Można wydać milion i nie zarobić nic, jeśli wyda się go w nieodpowiednim miejscu i czasie. Nie warto podejmować decyzji o zakupie mieszkania na wynajem bez dogłębnego poznania miasta i specyfiki rynku – mówi Kuba Karliński.

Wniosek jest prosty – podobnie jak w przypadku każdej innej inwestycji na rynku nieruchomości, poznanie lokalnej specyfiki jest niezbędnym elementem sukcesu. W przypadku miasta, w którym nie mieszkasz i nie pracujesz – praca domowa jest trudniejsza. Z drugiej strony, masz szansę spojrzeć na nie na chłodno, nie kierując się stereotypami czy subiektywnymi opiniami znajomych. Z pewnością warto to zrobić. Polski rynek wynajmu mieszkań jest zróżnicowany i daje różnorodne możliwości. Jeśli dobrze go poznasz, będziesz w stanie inwestować o wiele efektywniej.