Pozwolenie na budowę a zmiana charakteru aranżacji

Przeczytaj także: Roszczenie o wstrzymanie budowy: gdy nie chcemy powstającej inwestycji

OPIS SYTUACJI:

Deweloper uzyskał pozwolenie na budowę. Na jego podstawie realizuje budynek biurowy. Pozwolenie jest ogólne: przewiduje, że wszystkie lokale biurowe w budynku będą miały charakter „open space”.

W trakcie budowy deweloper podpisuje umowę najmu z najemcą, który wymaga innej aranżacji. Z odbiegającego od przewidzianego w istniejącym pozwoleniu na budowę charakteru aranżacji (inny układ stref pożarowych, wewnętrzne schody między piętrami zajmowanymi przez najemcę, itp.) wynika, że na prowadzenie prac będzie wymagane uzyskanie dodatkowego pozwolenia na budowę. Jednak ze względu na harmonogram (najemca musi w określonym terminie opuścić zajmowany obecnie lokal w innym budynku) nie będzie możliwe zachowanie najprostszej sekwencji: zakończenie budowy całego budynku, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, wystąpienie o nowe pozwolenie na budowę dotyczące aranżacji dla najemcy, realizacja prac aranżacyjnych.

KROKI FORMALNE

W powyższej sytuacji zasadne jest wystąpienie przez dewelopera o pozwolenie zamienne zmieniające pierwotne pozwolenie na budowę – w zakresie prac planowanych na powierzchniach wynajmowanych na podstawie opisanej powyżej umowy najmu. Nie można wystąpić o nowe pozwolenie, ponieważ prace przewidziane w pozwoleniu pierwotnym nie zostały zakończone. O pozwolenie zamienne może wystąpić deweloper, ponieważ to on jest adresatem pozwolenia pierwotnego.

RYZYKA:

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na takie skoordynowanie prac, aby realizacja dodatkowych prac dotyczących aranżacji nie rozpoczęła się przed uzyskaniem pozwolenia zamiennego obejmującego te prace. W realiach procesu budowy i przenikania się poszczególnych faz robót, nie zawsze ta kwestia jest oczywista, a potencjalne negatywne konsekwencje – poważne (włączając kwestie związane ze stwierdzeniem przez organy samowoli budowalnej).

Kolejne ryzyko może się wiązać z opóźnieniem lub utrudnieniami realizacji prac dodatkowych. Ponieważ na podstawie pozwolenia zamiennego prace te zostały „wszczepione” w zakres pozwolenia na budowę wydanego dla całego budynku, ich opóźnienie wpłynie negatywnie na odbiór budynku. Szczególnie ryzykowana może być sytuacja, w której:

• deweloper zawarł szereg innych umów najmu (czasem – zaopatrzonych w rygory odszkodowawcze lub zobowiązania do zapłaty kar umownych), w których zobowiązał się do dostarczenia lokali w określonym terminie,
• pierwszy najemca nie współpracował przy wyborze materiałów wykorzystywanych przy aranżacji, nie dostarczał niezbędnych informacji, zwlekał z zatwierdzaniem projektów, lub innymi działaniami lub zaniechaniami utrudniał prowadzenie prac,
• wskutek powyższego, terminowa realizacja robót objętych pozwoleniem zamiennym okazała się niemożliwa, a ponieważ pozwolenie dla całego budynku obejmowało także te prace dodatkowe – nie było możliwe formalne odebranie budynku w zaplanowanych terminach,
• brak odebrania budynku uniemożliwił deweloperowi wywiązanie się z terminów dostarczenia lokali innych najemców i naraził go na negatywne konsekwencje z tego wynikające.

A JEŚLI ZA PRACE MA BYĆ ODPOWIEDZIALNY NAJEMCA?

Sprawa komplikuje się w przypadku, gdy umowa najmu przewiduje, że prace aranżacyjne ma wykonać sam najemca. W naszej praktyce z budynkami biurowymi jest to sytuacja rzadsza, ale zdarzająca się czasem.

Trudność polega na tym, że adresatem istniejącego pozwolenia na budowę (i stroną trwającego procesu inwestycyjnego) jest deweloper, należy zatem uregulować, jaką rolę w tym procesie pełni najemca wykonujący aranżacje (lub zlecający je swoim wykonawcom). Możliwe jest uzgodnienie, że najemca będzie inwestorem zastępczym w zakresie aranżacji, podczas gdy deweloper pozostaje inwestorem w zakresie całości inwestycji. Nie rozwiązuje to jednak problemu wynikającego z ryzyk opisanych powyżej – zwłaszcza opóźnienia odbioru całego budynku. Przeciwnie – poziom tych ryzyk dewelopera znacząco wzrasta, ponieważ w przypadku prac prowadzonych (lub organizowanych) przez najemcę kontrola dewelopera nad tymi pracami jest mniejsza, a w konsekwencji – możliwość zaistnienia negatywnego wpływu na odbiór budynku – większa. W takich przypadkach deweloper powinien zachować szczególną ostrożność i szczegółowo uregulować sposób prowadzenia prac, prawa i obowiązki stron, oraz odpowiedzialność w przypadku opóźnień.

Sławomir Lisiecki – Partner (dawniej Galt Legal)