Dynamika inwestycji mieszkaniowych u kresu możliwości?

Przeczytaj także: Specustawa mieszkaniowa przyjęta przez Sejm

Inwestycje mieszkaniowe wciąż na fali

W minionym miesiącu deweloperzy ponownie wyciągnęli na poziomy bliskie historycznym szczytom najważniejsze, z punktu widzenia bieżącego stanu koniunktury rynkowej, statystyki dotyczące budów rozpoczętych i nowych pozwoleń na budowę. Z półrocznych danych GUS dowiadujemy się tym samym, że mieszkaniowe inwestycje deweloperskie, pomimo piątej już rocznicy rynkowego boomu, wciąż pozostają na fali.
Wolumen mieszkań rozpoczętych w czerwcu potwierdza wciąż progresywny charakter inwestycyjnej prosperity w pierwotnym segmencie krajowego rynku mieszkaniowego. Wynik półroczny na poziomie blisko 114 tys. lokali okazał się lepszy rok do roku ogółem o ponad 7 proc. Deweloperzy od stycznia do czerwca ruszyli z budową prawie 66 tys. mieszkań, natomiast inwestorzy indywidualni osiągnęli wynik bliski 45 tys. jednostek.

Z kolei policzony dla wszystkich form budownictwa rezultat czerwcowy na poziomie 22,2 tys. był niższy rok do roku o kilka promili, jednak i tak pozostaje jednym z trzech najlepszych wyników miesięcznych mieszkań rozpoczętych od początku monitorowania pierwotnego segmentu mieszkaniówki przez GUS. To wszystko dzięki bliskiemu rekordowemu miesięcznemu wolumenowi nowych budów deweloperskich na poziomie bez mała 13 tys. mieszkań.

Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl bardzo podobnie ma się sprawa z nowymi pozwoleniami na budowę. Ogółem było ich w zakończonym półroczu ponad 132 tys., co daje wynik tylko minimalnie lepszy od osiągniętego w analogicznym okresie ubiegłego roku. Inwestorzy budujący na własną rękę od stycznia do czerwca uzyskali 46,5 tys. pozwoleń, natomiast deweloperzy blisko dwukrotnie więcej – 82,6 tys.

Z kolei miesięczny, liczony ogółem wolumen nowych pozwoleń wydanych inwestorom w tegorocznym czerwcu wyniósł 22,8 tys., co oznacza ponad pięcioprocentowy regres rok do roku.

Optymizm, jednak już bez euforii

Statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez inwestorów, zwłaszcza zaś deweloperów. Wygląda więc na to, że w dalszym ciągu oceniają oni perspektywy rozwoju koniunktury mieszkaniowego rynku pierwotnego w dłuższym terminie jako optymalne. Widać jednak wyraźnie pierwsze sygnały tonowania widocznego dotąd hurraoptymizmu. Już bowiem nie wszystkie statystyki w dowolnych konfiguracjach czasowych notują wszechobecny dotąd dwucyfrowy progres.

Natomiast wciąż w pełni optymistycznym ogniwem bieżących danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania. Jak dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl wprawdzie nie padają tu spektakularne rekordy, ale sytuacja ma się bardzo dobrze, czemu zresztą trudno się dziwić. Ogółem w okresie styczeń – czerwiec br. oddano ponad 83 tys. mieszkań, czyli z górą 6 proc. więcej aniżeli w analogicznym okresie ubiegłego roku.

W kierunku rynkowego przesilenia

Po lekturze najnowszej informacji GUS, komunikującej bardziej stabilizację niż progres statystyk aktywności inwestycyjnej pierwotnego rynku mieszkaniowego w minionym miesiącu i pierwszym półroczu br., samo nasuwa się pytanie o perspektywy kontynuacji dotychczasowej tendencji wzrostowej w kolejnych okresach. Zwłaszcza w zestawieniu z opublikowanymi niedawno wynikami sprzedażowymi za II kwartał br. notowanych na giełdzie deweloperów mieszkaniowych.

Niestety były one po raz pierwszy od początku boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym gorsze licząc rok do roku o ponad 11 proc. w ujęciu kwartalnym i ponad 4 proc. półrocznym.

Spadkowa tendencja dynamiki kontraktacji mieszkań deweloperskich trwa już od początku roku. Jest więc bardzo prawdopodobne, że już stanowi zjawisko nieodwracalne w bliżej nieokreślonej perspektywie. Ewentualny, najbardziej prawdopodobny umiarkowany trend spadkowy popytu na nowe mieszkania już w najbliższej perspektywie powinien znaleźć swoje przełożenie także na korektę statystyk inwestycyjnych deweloperów w kolejnych raportach GUS. Czy to oznacza definitywny koniec koniunkturalnej prosperity na pierwotnym rynku mieszkaniowym i nieuchronną perspektywę spowolnienia?

Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl na razie bardzo trudno jest o tego typu konkluzję. Z całą pewnością można natomiast stwierdzić, że zarówno pod względem sprzedażowym jak inwestycyjnym rynek w ostatnich czasach osiągnął tempo dynamiki niemożliwe do utrzymania w nieskończoność, co siłą rzeczy musi doprowadzić do przesilenia.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu