Jakie relacje panują na rynku wynajmu mieszkań?

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania: na jakie problemy z lokatorami być gotowym?

Poszukiwanie mieszkania i lokatora

Z odpowiedzi udzielonych przez respondentów wynika, że pierwsze problemy pojawiają się już na samym początku, na długo przed rozmowami stron i podpisaniem umowy najmu. Na ten etap utyskują przede wszystkim właściciele mieszkań, którzy w czasie poszukiwania lokatorów muszą liczyć się m.in. z tym, że po publikacji ogłoszenia ich telefon będzie dzwonił bez przerwy i to zarówno o świcie, jak i późnym wieczorem. Na tego rodzaju niedogodności uskarża się co szósty ankietowany.

I wprawdzie krótszy sen może zagwarantować właścicielowi szybsze znalezienie lokatora i zadowalającą go cenę wynajmu, to jednak praktyka pokazuje, że do wielu spotkań po prostu nie dochodzi, ponieważ zainteresowani nie przychodzą na umówione spotkania. Na ten problem zwraca uwagę niemal połowa (47%) wynajmujących. Co trzeciego dodatkowo irytuje fakt, że poszukiwania często trzeba zaczynać od zera, bo chętni często rezygnują z podpisania umowy w ostatniej chwili.

Wygląda jednak na to, że sami chętni wydzwaniają do właścicieli przede wszystkim po to, by… czegoś się w końcu dowiedzieć. W treści publikowanych w internecie ogłoszeń często brakuje bowiem najważniejszych informacji. Poszukiwanie mieszkania zdecydowanie najbardziej (aż 80% odpowiedzi!) utrudnia im brak szczegółów dotyczących comiesięcznych opłat za media. Siedem na dziesięciu poszukujących narzeka też na niskiej jakości zdjęcia, a nierzadko zupełny ich brak. Blisko 40% twierdzi z kolei, że opisy wynajmowanych mieszkań są za krótkie.

Stan mieszkań

Najemcy narzekają również na stan oferowanych mieszkań. Według niemal połowy z nich wynajmujący wyposażają mieszkania w stare sprzęty i meble, nieprzystające do współczesnych standardów. Zdaniem 44% w równie złym stanie są również najważniejsze pomieszczenia, czyli kuchnia i łazienka. Wielu lokatorów o niedogodnościach i usterkach dowiaduje się dopiero po jakimś czasie – blisko co trzeci badany najemca przyznał bowiem, że właściciele próbują zataić niedoskonałości podczas oględzin. Problemem są również pstrokate, inwazyjne kolory ścian oraz rzeczy pozostawione przez wynajmujących – według co szóstego lokatora właściciele traktują wynajmowany lokal jak przechowalnię.

I choć 28% lokatorów deklaruje, że chętnie zapłaci więcej za dobrze wyposażone mieszkanie, właściciele mogą mieć swoje powody, by nie podwyższać standardów. Nie chcą inwestować w remont i aranżację mieszkania pod wynajem oraz nowe wyposażenie, bo z ich doświadczeń wynika, że najemcy zwyczajnie nie dbają o wynajmowane lokale. Aż 42% wynajmujących przyznało, że w trakcie najmu w ich mieszkaniu panował brud i bałagan, blisko co trzeci zauważył zniszczenia wykraczające ponad normalne zużycie, a co czwarty narzeka na uszkodzone przez lokatorów sprzęty i meble.

Kwestie finansowe

Stan wynajmowanego mieszkania nie tylko ściśle wiąże się z komfortem lokatorów, ale również przekłada się na cenę. Ponad połowa najemców twierdzi, że koszty najmu są zbyt wysokie jak na oferowane warunki. Wielu z nich próbuje je więc negocjować, jeśli tylko jest taka możliwość (16% najemców narzeka na upór właścicieli właśnie w tej kwestii). Nie zawsze spotykają się z dobrą wolą – co piątego właściciela irytują bowiem uparte negocjacje ceny najmu.

Czy najemcy rozliczają się terminowo? 37% właścicieli uważa że nie, narzekając na lokatorów spóźniających się z comiesięcznymi opłatami za wynajem. Z kolei 5% ankietowanych lokatorów za jeden z najbardziej irytujących elementów relacji z wynajmującym wymienia brak wyrozumiałości przy drobnych opóźnieniach.

Częstym problemem dla obu stron są również kwestie związane z kaucją. Niemal co czwarty wynajmujący spotkał się z odmową jej wpłacenia, podczas gdy 25% najemców miało trudności z odzyskaniem kaucji po wygaśnięciu umowy najmu.

Co z tymi zakazami?

W naszym badaniu poprosiliśmy wynajmujących i najemców o ocenę wzajemnych relacji w 5-stopniowej skali. Właściciele mieszkań ocenili swoich lokatorów średnio na wysokie 4,4, podczas gdy najemcy wystawili wynajmującym znacznie bardziej surową notę – zaledwie 2,7. Skąd ta różnica?

Jednym z powodów mogą być zakazy i obostrzenia, jakie w swoich mieszkaniach ustalają wynajmujący. Niektóre z nich wydają się oczywiste (np. zakaz trzymania zwierząt czy palenia papierosów), inne nieco mniej – jak zakaz nocowania innych osób (denerwujący 16% najemców), czy… zupełny zakaz zapraszania znajomych (12%). Co szósty lokator narzeka z kolei na zakaz drobnych modyfikacji mieszkania, uniemożliwiający przystosowanie lokalu do własnych upodobań.

Ponad 1/3 pytanych właścicieli zwraca uwagę na łamanie zakazów – przede wszystkim tych dotyczących palenia w wynajmowanym mieszkaniu (28%). Irytują ich również hałasujący najemcy, organizujący głośne imprezy i zakłócający spokój sąsiadów (21%). Jeśli chodzi o trzymanie zwierząt, blisko co czwarty stawia sprawę jasno i w ogóle nie wynajmuje swojego mieszkania osobom z psem, kotem czy innym zagrażającym stanowi mieszkania pupilem.

Wizyty kontrolne

Za jeden z najbardziej denerwujących elementów najmu co czwarty najemca uważa niezapowiedziane wizyty kontrolne. Warto tu zaznaczyć, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wynajmujący ma prawo do wizytacji mieszkania tylko wtedy, gdy została ona wcześniej uzgodniona z lokatorem, a on sam jest obecny w lokalu. Kontrole-niespodzianki są więc nielegalne (szerzej o wrażliwych kwestiach prawnych związanych z najmem piszemy na końcu artykułu).

Swoich najemców nie odwiedza tylko co czwarty wynajmujący. Pozostali robią to raczej rzadko – 31% kilka razy w ciągu roku, a 21% zaledwie raz na rok – jednak już co czwarty właściciel przeprowadza regularne, comiesięczne inspekcje mieszkania.

Konflikty najemców i wynajmujących

Skoro wiemy już, co przeszkadza obu stronom wynajmu, sprawdźmy, jak często wymienione wyżej sytuacje prowadzą do konfliktów i kłótni między wynajmującymi a najemcami.

Ponad połowa lokatorów przyznaje, że do tej pory nie zdarzyła im się poważniejsza kłótnia z wynajmującym. Spośród osób, które w swojej historii najmu mają na koncie podobne konflikty, blisko 53% przyznaje, że były to jedynie drobne nieporozumienia. Już dla co trzeciej spór z właścicielem mieszkania był jednak powodem do przeprowadzki.

Co w tej kwestii mają do powiedzenia wynajmujący? Do wypowiedzenia najmu z powodu konfliktu z najemcą przyznaje się aż 48% z nich! Dodatkowo co czwartemu właścicielowi trafił się nieuczciwy lokator, którego trzeba było eksmitować (dla większości był to jednak pojedynczy przypadek).

Kwestie sporne – co na to prawo?
1. Wizyty kontrolne

Zgodnie z art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel ma prawo do przeprowadzania okresowych wizyt kontrolnych, ale tylko po wcześniejszym ustaleniu terminu z najemcą. Nie może więc wtargnąć do mieszkania bez zapowiedzi ani tym bardziej wchodzić do niego pod nieobecność lokatora, korzystając z drugiego kompletu kluczy (traktowane jest to jako naruszenie miru domowego). Ustawa dopuszcza w tej kwestii tylko jeden wyjątek: poważną awarię, która wywołała lub może wywołać szkodę w mieszkaniu.

2. Modyfikacje mieszkania

Przemalowanie ścian, zawieszenie półki czy ramek ze zdjęciami pozwala poczuć się w wynajmowanym mieszkaniu jak u siebie. Tego typu kwestie najlepiej omówić jeszcze przed podpisaniem umowy i zawrzeć w niej odpowiednie zapisy. Warto również pamiętać, że po zakończeniu najmu właściciel ma prawo poprosić o przywrócenie lokalu do stanu początkowego.

3. Kaucja

By uniknąć sporów związanych ze zwrotem kaucji po zakończeniu najmu, na samym początku najlepiej dołączyć do umowy protokół, szczegółowo opisujący stan mieszkania oraz znajdujące się w nim sprzęty i meble. W przypadku jakichkolwiek zniszczeń będzie on dla właściciela podstawą do dochodzenia ewentualnych zwrotów kosztów remontu czy naprawy.

Sama umowa może również zawierać punkt precyzujący termin zwrotu kaucji. Dla pewności warto sporządzić również dokument potwierdzający jej wpłatę, podpisany przez obie strony. W ten sposób najemca będzie mieć pewność, że wpłacone przez niego pieniądze nie znikną w zagadkowy sposób.

4. Zwlekanie z płaceniem czynszu

Najwygodniejszy dla obu stron termin płatności dobrze ustalić przy spisywaniu umowy oraz – by uniknąć niejasności – wpisać do jej treści. Warto zrobić to szczególnie wtedy, gdy nasza wypłata przychodzi na konto po dziesiątym. Nie zapominajmy jednak, że właściciel również może mieć pewne zobowiązania (np. spłatę kredytu) i z tego powodu może nie być w tej kwestii elastyczny.

5. Utrzymanie mieszkania oraz naprawy

Obowiązki najemcy w zakresie utrzymania mieszkania reguluje Art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Choć wiele osób o tym zapomina, zgodnie z przepisami ustawy to właśnie na lokatorze ciąży odpowiedzialność za stan m.in. drzwi i okien, grzejników i pieców, przewodów odpływowych czy osprzętów instalacji elektrycznej.Pierwszeństwo mają jednak ustalenia zawarte w umowie najmu, więc jeśli właściciel posiada w mieszkaniu wyjątkowo cenne lub wrażliwe sprzęty, może dodatkowo zobowiązać najemcę do ich bieżącego utrzymania. Działa to również w drugą stronę – jeśli najemca zauważy np. kiepski stan podłóg czy okien, może wynegocjować z wynajmującym odpowiednie zapisy.