Użytkowanie wieczyste: kolejne zmiany w prawie

Przeczytaj także: Użytkowanie wieczyste nie zniknie od razu

Z dniem 1 stycznia 2019 roku dotychczasowi użytkownicy wieczyści gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe stali się ich właścicielami z mocy prawa. Jest to z pewnością korzystna zmiana, gdyż porządkuje sytuację prawną gruntów, zwłaszcza w największych miastach, jednak wprowadziła też chaos na rynku nieruchomości związany z koniecznością wydania zaświadczeń potwierdzających własność i określających wysokość opłaty przekształceniowej, co z punktu widzenia jednostek administracji jest niezwykle pracochłonne.

W pierwszej kolejności należy przeprowadzić analizę nieruchomości pod kątem spełniania przesłanek ustawowych przekształcenia, a następnie wysłać odpowiednie zawiadomienie nie tylko do dotychczasowych użytkowników wieczystych, ale też do odpowiednich wydziałów sądów, które dokonają zmian w księgach wieczystych, a także do wydziałów geodezji w celu dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków. Pierwsze zaświadczenia zostały już wydane, tymczasem rząd, w odpowiedzi na liczne skargi obywateli, pracuje nad kolejnymi zmianami zasad przekształcania prawa użytkowania wieczystego we własność. Na posiedzeniu w dniu 1 lutego br. Senat przyjął bez poprawek ustawę o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Obecnie ustawa czeka na podpis prezydenta.

Ukrócenie zakusów gmin

Zapowiedź likwidacji prawa użytkowania wieczystego wywołała masową aktualizację opłat z tego tytułu. Dobrym przykładem jest tu Warszawa, gdzie w 2018 roku zaktualizowano opłaty za użytkowanie wieczyste prawie tysiąca nieruchomości (1,7% wszystkich gruntów) w trzynastu dzielnicach, a średni wzrost wartości gruntów wyniósł od 13% w Wilanowie do aż 950% na terenie Woli. Z pewnością duże znaczenia miał tu odległy termin poprzedniej aktualizacji i lokalizacja nieruchomości, mimo to razi skala skokowego wzrostu opłaty. Tym bardziej, że w przypadku miejsc postojowych i garaży dokonywano również zmiany wysokości stawki procentowej opłaty z 1% do 3% wartości gruntu.

W odpowiedzi na liczne podwyżki opłat, pod koniec 2018 roku do ustawy wprowadzono art. 4. Mówi on, że w przypadku postępowań w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wszczętych po 5 października 2018 roku, dochodzi do zmiany (a w praktyce podwyższenia) opłaty tylko wtedy, gdy wypowiedzenia dotychczasowej opłaty zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym do końca 2018 roku. Oznacza to, że jeżeli chociaż jeden współużytkownik wieczysty nie odebrał w terminie wypowiedzenia, wysokość opłaty pozostaje na dotychczasowym poziomie, a postępowanie w tej sprawie zostaje umorzone. Dzięki temu wyeliminowano sytuacje, w której mieszkańcy jednego budynku wielorodzinnego ponosiliby opłaty przekształceniowe w różnych wysokościach, jedni zgodnie z opłatą z tytułu użytkowania wieczystego przed aktualizacją, a inni - po.

Wyższe bonifikaty na nieruchomości mieszkaniowe

Nowi właściciele gruntów mają obowiązek uiszczenia tzw. opłaty przekształceniowej w wysokości dwudziestokrotności dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Mogą to zrobić w formie opłat rocznych wnoszonych przez okres 20 lat lub zdecydować się na płatność jednorazową, zyskując tym samym możliwość skorzystania z bonifikaty. Zgodnie z ustawą, spłacając całe zobowiązanie jednorazowo w pierwszym roku po uwłaszczeniu, w przypadku gruntów Skarbu Państwa można liczyć na bonifikatę w wysokości 60%, natomiast samorządy ustalają wysokość ulgi samodzielnie. W niektórych miastach bonifikaty na gruntach samorządowych znacznie przekraczają ustawową ulgę, w Toruniu i Wrocławiu jest to 90%, w Gdańsku, Zielonej Górze i Opolu (zgodnie z projektem uchwały) – 95%, a w Warszawie – aż 98%. Dlatego nowelizacja ustawy zakłada, że w przypadku, gdy władze gminy podejmą decyzję o bonifikacie wyższej niż ustawowe 60%, wojewoda niezwłocznie podwyższy stawkę procentową ulgi również dla gruntów Skarbu Państwa do poziomu zaproponowanego przez lokalny samorząd. Dzięki temu nie dojdzie do sytuacji, gdy dwaj sąsiedzi (nawet w obrębie jednego budynku wielorodzinnego) są uprawieni do ulgi w różnej wysokości – w Warszawie jeden sąsiad zapłaciłby 40% opłaty przekształceniowej, a drugi tylko 2%.

Zniżki na miejsca postojowe i garaże

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów nie ma żadnych przeszkód, aby samorządy oraz organy reprezentujące Skarb Państwa obejmowały bonifikatą również opłaty przekształceniowe wnoszone od miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych wyodrębnionych jako lokale niemieszkalne oraz garaży. Mimo to, Zarząd Mienia Skarbu Państwa stoi na stanowisku, że w takim przypadku ulga nie przysługuje. Nowelizacja ustawy doprecyzowuje zasady w tym zakresie, wskazując jednoznacznie, że na gruntach Skarbu Państwa bonifikaty obejmują też opłaty wnoszone za stanowiska postojowe i garaże, natomiast samorządy będą miały możliwość udzielenia takiej ulgi i samodzielnie podejmą decyzję w tej sprawie.

Nowelizacja wprowadza również zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Dotychczas w takich przypadkach naliczano opłatę w wysokości 3% wartości gruntu, uznając garaże za lokale użytkowe, nawet jeśli nie są wykorzystywane w celach zarobkowych. Po nowelizacji stawka zostanie zmniejszona z 3% na 1% wartości gruntu, dzięki czemu opłata przekształceniowa również będzie znacznie niższa.

Największą różnicę zauważą mieszkańcy Warszawy, gdzie Rada Miasta ustaliła bonifikatę w wysokości aż 98%. Zakładając, że dotychczasowa roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego obliczona przy zastosowaniu 3% stawki wynosiła 1 000 zł, opłata przekształceniowa na dotychczasowych zasadach bez bonifikaty wyniosłaby aż 20 000 zł, czyli tyle, ile wielu Warszawiaków wydało na zakup miejsca postojowego. Po uwzględnieniu 1% stawki i 98% bonifikaty nowa opłata przekształceniowa wyniesie tylko 133 zł.

Zmiany są ewidentnie korzystne dla dotychczasowych użytkowników wieczystych i – jak podkreślił minister inwestycji i rozwoju na posiedzeniu komisji – społecznie uzasadnione. Istnieje jednak obawa o naruszenie podstawowej zasady konstytucyjnej, że prawo nie działa wstecz, bowiem zgodnie z nowymi przepisami część aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego przeprowadzonych w 2018 roku jest nieważna, w związku z czym samorządy będą musiały zweryfikować założenia odnośnie prognozowanych wpływów z tytułu przekształcenia.

Agnieszka Pilcicka, Analityk, Specjalista ds. Obsługi Rynku Nieruchomości