Ceny mieszkań: co kupisz za kilkadziesiąt tysięcy?

Przeczytaj także: Program Pierwsze Mieszkanie szansą na pobudzenie rynku mieszkaniowego?

Ceny mieszkań w dużych miastach nie należą do najniższych, ale wystarczy trochę poszukać by znaleźć prawdziwą „perłę” za niewielkie pieniądze. Eksperci serwisu domiporta.pl stworzyli listę mieszkań na sprzedaż o najniższej cenie ofertowej w 10 największych miastach Polski.

Po tanie mieszkanie do Łodzi

Najtańszym znalezionym mieszkaniem jest kawalerka w Łodzi – cena ofertowa tego mieszkania wynosi zaledwie 12 tys. zł. Tak niska kwota wynika najprawdopodobniej ze standardu lokalu. Mieszkanie znajduje się w starej kamienicy, a wnętrze ogrzewane jest za pomocą pieca kaflowego. Na drugim miejscu zestawienia znajduje się mikro-kawalerka zlokalizowana w Bydgoszczy, mająca powierzchnię 19m2. Lokal wystawiony jest za 59 tys. zł. Obecny właściciel informuje, że remont mieszkania będzie kosztował od 16 do 22 tys. zł.

Na dalszych miejscach listy znajdują się lokale usytuowane w Warszawie i Krakowie. W stolicy najtańszym mieszkaniem ujętym w zestawieniu jest 20-metrowy strych do adaptacji, który nie posiada okien. Dużą zaletą lokalu jest za to lokalizacja przy ulicy Jagiellońskiej. „Lokal” wystawiono za cenę 60 tys. zł. Za 65 tys. zł można też kupić w Krakowie mini-kawalerkę, o powierzchni zaledwie 17m2. Lokal znajduje się w „przyziemiu”, czyli w piwnicy starej kamienicy.
Najdroższym spośród „najtańszych” wytypowanych do analizy lokali jest mieszkanie we Wrocławiu. Wystawiono je za 99 tys. zł. Lokal ma powierzchnię 15 m2. Na drugim i trzecim miejscu od końca list znajduje się mieszkanie w Gdańsku, w cenie 93 tys. zł oraz Katowice, gdzie nabywca musi zapłacić 90 tys. zł za 36 m2 mieszkania, lecz jest to oferta poddasza do adaptacji.

Równie ciekawie, co lista najtańszych mieszkań wypada porównanie ich cen do średniej wartości lokali w danym mieście. W takim zestawieniu w cuglach wygrywa Łódź, w której można kupić mieszkanie tańsze o 94% od średniej ceny dla lokali z tego miasta o podobnej powierzchni. Najmniejsza różnica między ceną najtańszego znalezionego mieszkania, a średnią z danego rynku jest w Lublinie i wynosi „zaledwie” 56% przy średniej dla całej Polski wynoszącej 70%.

Dlaczego tak tanio

Niska cena ofertowa podana w serwisie ogłoszeniowym może wynikać z wielu przyczyn. Od najpowszechniejszej - ludzkiej pomyłki w czasie wpisywania kwoty, po umyślne zaniżenie ceny by przykuć uwagę. Warto pamiętać, że podana cena ofertowa jest jedynie wartością proponowaną i różni się od ceny transakcyjnej. Ogłoszenie w serwisie ogłoszeniowym nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu Kodeksu Cywilnego.
Na niską cenę ofertową może mieć wpływ również stan nieruchomości. Bywa, że spadkobiercy dziedziczą nieruchomość, która nadaje się jedynie do generalnego remontu. By uniknąć problemów związanych z budową i załatwianiem formalności wolą ją sprzedać. Cena w takim przypadku jest niższa w porównaniu z ofertami sprzedaży mieszkań przeznaczonych do remontu.

Okazje w TBSach

Do częstych przykładów ofert mieszkań z niskimi cenami należą np. ogłoszenia sprzedaży mieszkań w TBS. Nie jest to tak naprawdę sprzedaż, ponieważ właściciel TBSu nie posiada aktu własności czy księgi wieczystej. W tym kontekście oferta dotyczy tzw. partycypacji w TBS. Związane są z tym ograniczenia dla nabywcy np. jego dochody muszą mieścić się w granicach dopuszczalnych w ustawie o TBSach. Niska cena określa wysokość początkowego wkładu, jaki partycypant włożył w budowę. Płacąc wyznaczoną kwotę dostajemy jedynie, możliwość wynajmowania mieszkania na preferencyjnych warunkach, lecz mieszkanie nigdy nie stanie się naszą własnością.

Innym typem “tanich” ofert spotykanych w serwisach nieruchomościowych są ogłoszenia licytacji komorniczych. W przypadku zajęć eksmisyjnych niska cena wynika z przepisów licytacji komorniczych, która określa kwotę wywoławczą na poziomie nie niższym niż ¾ oszacowanej ceny w przypadku pierwszej licytacji oraz 2/3 podczas drugiej licytacji (gdyby pierwsza licytacja nie wyłoniła nabywcy). Samą licytacja komornicza odbywa się w określonym przez komornika miejscu i wymaga od licytujących przekazania wadium.

Bywa, że mieszkania z niewielką ceną jest przeznaczone na wymianę z dopłatą. Kwota wtedy jest niższa ponieważ właściciel nieruchomości chce zamienić swoją dotychczasową nieruchomość na mniejszą (ale w lepszej lokalizacji bądź niższej kondygnacji w przypadku osób starszych). Podana w ofercie wartość jest proponowaną ceną za możliwość zamiany. Nabywca musi posiadać, więc inną nieruchomość na zamianę, która jeszcze musi spełnić warunki sprzedającego.

Bartłomiej Baranowski, Analityk rynku nieruchomości