Inwestycja w mieszkanie: kawalerka kontra dwa pokoje

Przeczytaj także: Wzrost cen mieszkań przyniósł większe zyski niż wynajem?

Doświadczeni gracze kierują się prostą zasadą: jak największa liczba pokoi na jak najmniejszym metrażu.

- Klucz do szczęścia tkwi właśnie w powierzchni. Dużo bardziej opłaca się zainwestować w mieszkanie dwupokojowe, ale w metrażu zbliżonym do kawalerki, niż mieszkanie o takiej lub większej powierzchni. ale jednopokojowe - uważa Robert Sulma z Nowodworski Estates.

W Krakowie kawalerki z reguły mają ok. 30 metrów kwadratowych, mieszkania dwupokojowe zaczynają się od 32-34 m2 i właśnie w te dwupokojowe trzeba celować. Rzecz w tym, by nie przepłacić za metr (obecnie średnie ceny transakcyjne w Krakowie wynoszą ok.7500 zł za m2).

- Za mieszkanie np. 32-metrowe dostaniemy na rękę 1600 zł, a za mieszkanie 35 m2 dostaniemy 100 zł miesięcznie więcej. Za ten drugi lokal musieliśmy zapłacić średnio 20 tys. zł więcej, łatwo więc policzyć ile wolniejszy będzie zwrot z inwestycji - dodaje ekspert.

Najem kawalerki (30-35 m2) w Krakowie to średni koszt na poziomie 1200-1400 zł, za dwupokojowe mieszkanie (32-38 m2) trzeba zapłacić średnio od 1600 do 1900 zł miesięcznie. W Warszawie w centralnych dzielnicach kawalerkę można wynająć za 2000 - 2500 zł, podczas gdy za dwupokojowe trzeba zapłacić od 2500 do 3000 zł miesięcznie. Różnica w cenie to średnio 100 000 zł, co daje 0.5% rentowności do nadrobienia na w rok. Do tego dochodzą wyższe koszty utrzymania i podatku. O cenie decyduje lokalizacja, metraż, wyposażenie, styl w jakim jest mieszkanie, ekspozycja, atuty dodatkowe jak np. komórka lokatorska czy miejsce postojowe Jeżeli ktoś chce kupić mieszkanie wyłącznie pod inwestycję, wszystko zależy od oczekiwań i budżetu, jakim dysponujemy. Jeżeli inwestor ma 800 000 zł do zainwestowania i jest na "dorobku" inwestorskim, raczej będzie celował w dwie kawalerki. Jeżeli dysponuje większym portfelem lub strategią inwestycyjną “kupię mieszkanie, by pieniądze nie leżały w banku”, chętniej nabędzie mieszkanie dwupokojowe.

Przy popularnym najmie krótkoterminowym, bardziej rentowne są mieszkania dwupokojowe, do 40 m2. Jeśli ktoś chce zatrzymać najemcą na dłużej, lepsze będą kawalerki i mieszkania z aneksem sypialnianym do 36 metrów kwadratowych.

- Inwestycja inwestycji nierówna. Wiadomo, że dużo bardziej opłacać się będzie zakupić mieszkanie mniejsze i droższe, ale położone w sąsiedztwie biurowca niż dwupokojowe tanie mieszkanie na obrzeżu miasta. Nie można jednak podać idealnej metody w stosunku lokalizacja-metraż-cena-przychód z najmu, ponieważ w grę wchodzi zbyt wiele czynników - dodaje Sulma.

Jest jeszcze jeden ważny element, który warto wziąć pod uwagę. Dwupokojowe mieszkania są dużo bardziej "stabilne", poprzez mniejszą rotację najemcy. Kawalerki z reguły wynajmuje jedna osoba, której - gdy zmieni pracę - łatwiej zmienić też miejsce zamieszkania, a wynajmujący za miesiąc musi szukać kogoś nowego. Dwupokojowe mieszkania z reguły wynajmują pary, co daje faktycznie stabilniejsze umowy - w dwie osoby nie chce się zbyt szybko zmieniać mieszkania.

- Oczywiście każde mieszkanie jest inne i osobiście polecam spotkanie z doradcą od nieruchomości przy kawie, by omówić swoje plany mieszkaniowe i zasięgnąć rady o szacowanym zwrocie. Mamy wielu klientów, którzy nabyli mieszkania w oparciu o niefachowe doradztwo rodziny w fazie boomu na rynku najmów, przez co kupili mieszkanie duże, 60-70 m2, i oczekują klienta biznesowego, który da im nierealne pieniądze. W inwestycji ma się zgadzać excel. Nie emocje - kończy Sulma.

Wszystko trzeba policzyć, zastanowić się, jak wykończyć nieruchomość, w jakim stylu i ile może kosztować, a przede wszystkim, jaki będzie zwrot z każdego poszczególnego mieszkania.