Na rynku wtórnym kupujemy mniejsze mieszkania

Przeczytaj także: Mieszkania trzypokojowe na topie

Już od dłuższego czasu, spada średnia powierzchnia mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów. Ten długookresowy trend wynika między innymi ze zmian demograficznych, które skutkują zmniejszaniem się średniej wielkości rodzin. Warto wiedzieć, że ciekawe informacje dotyczące metrażowych trendów możemy zaczerpnąć nie tylko ze statystyk na temat ukończonych mieszkań. Główny Urząd Statystyczny niedawno podał informacje o tym, jak duże lokale mieszkalne Polacy kupowali w minionym roku i wcześniejszych latach. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przeanalizować takie dane dotyczące rynku pierwotnego oraz rynku wtórnego. Wyniki analizy okazują się ciekawe i nie do końca oczywiste.

Na rynku wtórnym małe lokale są kupowane nieco częściej …

Informacje na temat wielkości sprzedawanych lokali czasem są pozyskiwane po sprawdzeniu wielu ogłoszeń z rynku pierwotnego i rynku wtórnego. Bardziej miarodajne wydają się dane bazujące na faktycznie dokonanych transakcjach. Właśnie takie informacje dotyczące 2018 r. niedawno podał Główny Urząd Statystyczny. Wspomniana instytucja podczas analizowania i sumowania powierzchni sprzedanych lokali, opierała się na danych notarialnych z Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl na podstawie „GUS-owskich” danych obliczyli rozkład powierzchni mieszkań kupowanych przez Polaków w 2018 r. Poniższy wykres przedstawia taki rozkład dotyczący wszystkich lokali mieszkalnych, nowych mieszkań oraz używanych lokali. Jeżeli chodzi o wszystkie lokale mieszkalne sprzedane w minionym roku, to ich udział ze względu na powierzchnię wyglądał następująco:

• do 40,0 mkw. - 14,9%
• od 40,1 mkw. do 60,0 mkw. - 41,4%
• od 60,1 mkw. do 80,0 mkw. - 27,3%
• od 80,1 mkw. - 16,4%

Powyższe wyniki są podobne do danych, które już od dłuższego czasu napływają z rynku mieszkaniowego. Bardziej interesujące wydaje się natomiast porównanie wyników obliczonych dla rynku pierwotnego i rynku wtórnego. Okazuje się bowiem, że używane mieszkania kupowane przez Polaków częściej mają powierzchnię do 40,0 mkw. (16,9% vs 12,2% w 2018 r.). Może to wynikać między innymi ze specyfiki starszego zasobu mieszkaniowego, w którym większy udział posiadają małe lokale. Kolejna ciekawa informacja dotyczy faktu, że na rynku pierwotnym częściej sprzedają się mieszkania o powierzchni 60,1 mkw. - 80,0 mkw. Udział nowych „M” z takim metrażem (30,4%) w 2018 r. był wyraźnie większy od wyniku z rynku wtórnego (25,1%). Wspomniana różnica może wynikać z mniejszej dostępności używanych lokali liczących sobie 60 mkw. - 80 mkw. (a zwłaszcza 70 mkw. - 80 mkw.). Nie można wykluczyć, że pewne znaczenie mają też różnice zamożności typowego nabywcy nowego i używanego mieszkania (rzutujące również na udział najmniejszych „M”).

Wzrósł udział nowych „M” o powierzchni 60 mkw. - 80 mkw.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w analogiczny sposób obliczyli rozkład powierzchni wszystkich mieszkań kupowanych przez Polaków przed 2018 r. (tzn. w latach 2015 - 2017). Poniższa tabela przedstawia szczegółowe dane na ten temat w podziale na rynek pierwotny i rynek wtórny. Takie informacje wskazują, że dość wyraźnie wzrósł udział sprzedawanych nowych mieszkań o powierzchni 60,1 mkw. - 80,0 mkw. (2015 r. - 26,9%, 2018 r. - 30,4%).

Wspomniana zmiana odbyła się kosztem mieszkań deweloperskich liczących sobie 40,1 mkw. - 60,0 mkw. Co ciekawe, na rynku wtórnym również były widoczne pozytywne zmiany związane ze spadkiem udziału najmniejszych mieszkań (patrz poniższa tabela). Takie zmiany miały jednak mniejszą skalę niż na rynku pierwotnym, który jest o wiele bardziej elastyczny pod względem metrażowym.

Dane z poniższej tabeli na pozór przeczą informacjom GUS - u o coraz mniejszym średnim metrażu ukończonego mieszkania deweloperskiego. Warto jednak pamiętać, że takie spadające wyniki Głównego Urzędu Statystycznego dotyczą zarówno oddawanych do użytku nowych lokali, jak i ukończonych domów z rynku pierwotnego, które dość szybko się kurczą. Informacje prezentowane w poniższej tabeli obejmują wyłącznie lokale mieszkalne. Te dane sugerują, że jeszcze do niedawna wzrost cen nowych mieszkań był kompensowany przez podwyżki wynagrodzeń.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu