10 lat zmian na rynku mieszkaniowym

Przeczytaj także: Ustawa deweloperska i co jeszcze? Rynek mieszkaniowy ostatnich 10 lat

Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor ds. sprzedaży Ronson Development

Bez wątpienia dla rynku nieruchomości kluczowa jest utrzymująca się od lat dobra sytuacja ekonomiczna. PKB rośnie nieprzerwanie od 28 lat, zwiększają się także płace, co pozwala Polakom pozytywnie patrzeć w przyszłość. Utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe zapewniają wysoką dostępność kredytów, więc wszelkie czynniki ekonomiczne sprzyjają koniunkturze na rynku mieszkaniowym.

Zbigniew Juroszek, prezes ATAL

Miniona dekada to czas niezwykle dynamicznego rozwoju branży deweloperskiej. Znacznie wzrosła skala budownictwa mieszkaniowego, co szczególnie widoczne było w wynikach sprzedażowych ostatnich czterech latach, kiedy cała branża notowała kolejne rekordy. To z kolei spowodowało gigantyczny wzrost dostępności mieszkań dla kupujących.

Wśród czynników sprzyjających rozwojowi branży największe znaczenie miała poprawa sytuacji na rynku pracy. Szybko rosnące wynagrodzenia w połączeniu z malejącym bezrobociem pozwalały łatwiej podejmować decyzje zakupowe, w tym także te dotyczące nieruchomości.

Zmiany demograficzne i wewnętrzna migracja do największych miast sprawiły, że popyt na mieszkania w aglomeracjach nieustannie rósł. Czynnikiem napędzającym popyt – szczególnie w ostatnich latach – były również niskie stopy procentowe. Z jednej strony zachęcały do zaciągania na korzystnych warunkach zobowiązań na zakup nieruchomości, z drugiej natomiast skutecznie zniechęcały do trzymania środków na niskooprocentowanych lokatach. Trend lokowania nadwyżek finansowych w nieruchomości w ostatnich latach rósł w siłę. Skala tego zjawiska spowodowała rozwój nowej gałęzi rynku skierowanej do klientów inwestycyjnych.

Mariusz Delura, Lider Biura Sprzedaży osiedla Stella firmy Profbud

Dobra sytuacja gospodarcza oraz zwiększające się zarobki Polaków znacząco wpłynęły na polski rynek mieszkaniowy. W poprzednim roku odnotowaliśmy rekordowe wskaźniki sprzedaży mieszkań – najwyższe w ciągu dekady. Rosnący popyt przełożył się także na wyjątkowo wysoki wzrost ich cen. Zainteresowanie mieszkaniami nie malało, a to z kolei oznaczało większą liczbę oddanych do użytkowania lokali. Duży wpływ na segment nieruchomości mają również zagraniczni inwestorzy – wprowadzają na polski rynek coraz więcej inwestycji – czego doskonałym przykładem jest m.in. Łódź, w której budujemy osiedle Primo.

Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży i marketingu Polnord SA

Doświadczenie – rynek mieszkaniowy wszedł w fazę dojrzałą, gdzie deweloperzy nauczyli się planowania produkcji, zarządzania ryzykiem oraz zarządzania kapitałem To także okres dobrej współpracy z sektorem bankowym sprawnie finansującym nowe inwestycje, oraz równolegle kreującym produkty hipoteczne. Niestety, dzisiejszy obraz rynku kształtuje stały deficyt gruntów, co jest konsekwencją wieloletnich zaniedbań w planowaniu przestrzennym czy chaotycznych regulacji w zakresie obrotu ziemią. Znacząco na rynek mieszkaniowy wpływa też zmiana na rynku pracy i regulacje podatkowe dotykające sektora budownictwa. Niestety, nie zawsze są to regulacje przemyślane, a rynek pracy jest mocno konkurencyjny. Przekłada się to na stale wysokie koszty realizacyjne i zmniejsza elastyczność cenową.

Roma Peczyńska, marketing manager Red Park (RED Development)

Na obecny charakter rynku mieszkaniowego znacznie wpłynął poziom cen kształtujący się na przestrzeni ostatnich 10 lat. Ceny wzrosły na skutek m.in. wyższych cen generalnego wykonawstwa i mniejszej dostępności gruntów. Z kolei wpływ na lokalizację inwestycji mieszkaniowych mają kończące się atrakcyjne grunty w centrach miast. Na rynku poznańskim ukształtowały się nowe trendy popularności dzielnic nieco oddalonych od ścisłego centrum. Poznaniacy szukają mieszkań w spokojnych, zielonych okolicach takich jak Dębiec, gdzie niedawno rozpoczęliśmy budowę czwartego etapu Red Parku. Dużym zainteresowaniem cieszą się teraz mieszkania położone na wysokich piętrach, z tarasami lub balkonami, z których rozlegają się nieograniczone widoki. W odpowiedzi na zmieniające się potrzeby klientów i wzrastającą aktywność osób z grup 40+ przygotowaliśmy duże i przestronne mieszkania 4-pokojowe.

Cezary Grabowski, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Po załamaniu rynku mieszkaniowego w 2009 roku, w kolejnych latach nastąpił prężny rozwój branży deweloperskiej. Poprawa na rynku pracy spowodowała, że więcej osób było stać na własne mieszkanie, a co za tym idzie, wzrosła też liczba sprzedawanych lokali. Ważnym czynnikiem było upowszechnienie kredytów hipotecznych. Na przestrzeni ostatnich lat powiększył się również średni metraż sprzedawanych mieszkań. Przez ostatnie 10 lat klient stał się bardziej świadomy i wymagający – interesują go nie tylko lokalizacja mieszkania i metraż, ale również funkcjonalność budynku oraz aranżacja części wspólnych. Co za tym idzie, relacje klient - deweloper stały się bardziej profesjonalne. Na rynku można zauważyć w ostatnich latach wzrost cen mieszkań ze względu na wyższe ceny gruntów oraz kosztów generalnego wykonawstwa, oraz materiałów budowlanych.

Eryk Nalberczyński, Dyrektor ds. sprzedaży w Lokum Deweloper

Na przestrzeni ostatnich lat zdecydowanie wzrosła świadomość klientów. Wybór mieszkania nie jest już uzależniony wyłącznie od ceny, lokalizacji, powierzchni i układu wnętrz. Ocena jest dużo bardziej kompleksowa. Kupujący coraz większą wagę przykładają do standardu wykonania i estetyki architektury, zagospodarowania terenu osiedla (zieleń, place zabaw, strefy rekreacyjne), a także dostępnej w pobliżu infrastruktury handlowo-usługowej, szkół i przedszkoli oraz komunikacji. Szukają już nie tylko mieszkania, ale miejsca, w którym będzie się komfortowo żyło. Niewiele zmieniło się natomiast w kwestii popytu, który wciąż przewyższa podaż. Żaden z dotychczasowych programów wsparcia nie spowodował też zniwelowania różnic między Polską a krajami wysoko rozwiniętymi pod względem ilości mieszkań na 1000 osób.

Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development

Poza rządowymi programami takimi jak Rodzina na swoim czy Mieszkanie dla młodych znaczącą siłą kształtującą obecny rynek były niskie stopy procentowe, sprawiające, że kredyty długo były stosunkowo tanie. Istotne było też niskie oprocentowanie lokat, za którego sprawą nieruchomości wysunęły się na czoło rankingu opłacalnych sposobów na ulokowanie pieniędzy. Ostatnie 10 lat to czas, w którym firmy deweloperskie – i nasza nie stanowi tutaj wyjątku – znajdowały nowe rozwiązania, które pozwalały im dostarczać usługi na nieustannie wysokim poziomie możliwie szerokiej grupie ludzi. Pojawiły się inkluzywne rozwiązania, nowe projekty w atrakcyjnych lokalizacjach oraz nowe udogodnienia i zabezpieczenia dla kupujących, takie jak Ustawa o ochronie praw nabywcy, umowy deweloperskie czy korzystne harmonogramy płatności. Upowszechniły się też technologie ułatwiające podjęcie świadomej decyzji o zakupie – np. multimedialne makiety, które zastosowaliśmy w przypadku Fyrtla Wilda i Diasfery Łódzkiej, pozwalające zapoznać się z układem pomieszczeń mieszkania, a nawet obejrzeć przyszły widok z okna. Jednocześnie w społeczeństwie rosła skłonność do inwestowania dodatkowych środków zamiast zamrażania ich na kontach czy nawet w gotówce.

Jacek Zengteler, Dyrektor Działu Projektów Mieszkaniowych, Członek zarządu Yareal Polska

Rynek mieszkaniowy jest odzwierciedleniem potrzeb i możliwości klientów. W Polsce cały czas występuje deficyt mieszkań, a ostatnie lata dobitnie pokazały, jak wielki jest apetyt na nowe inwestycje. Warto zwrócić uwagę, że coraz częściej występującą przyczyną decyzji o zakupie jest potrzeba poprawy warunków zamieszkania, a nie zapewnienie sobie własnego dachu nad głową. Widzimy, że rosną potrzeby bogacącej się klasy średniej, poszukującej większych, bardziej komfortowych mieszkań i apartamentów z dużymi tarasami i ogródkami. Ale w ostatnich latach pojawił się jednocześnie nowy typ klientów, którzy traktują mieszkania jako inwestycje, kupowane na ogół na wynajem. Tym m.in. należy tłumaczyć ogromne zainteresowanie kompaktowymi, 2-pokojowymi lokalami, które w znaczącej części są kupowane za gotówkę i najszybciej znikają z oferty. Ten wyraźny trend, trwający od dawna, podtrzymują wciąż najniższe w historii stopy procentowe i dostępność tanich kredytów. Na przestrzeni lat widać nawet, że zainteresowanie takimi mieszkaniami – kupowanymi jako pierwsze własnościowe lub kolejne na inwestycję — wpłynęło na zmniejszenie średniej wielkości mieszkań.

Karolina Opach, Kierownik Działu Sprzedaży w Quelle Locum

W ciągu ostatnich 10 lat potrzeby mieszkaniowe Polaków nadal nie zostały zaspokojone, jednocześnie mamy do czynienia ze stale bogacącym się społeczeństwem. Z roku na rok rosną płace, pojawiły się także dodatkowe środki skierowane bezpośrednio do obywateli, choćby poprzez program 500+. Powoli w Polsce wytwarza się tzw. klasa średnia, która ma szansę na zgromadzenie środków i ulokowanie ich w nieruchomościach inwestycyjnych. Zwiększająca się liczba transakcji na rynku mieszkaniowym to również skutek napływającej fali imigrantów zza wschodniej granicy.