Rosnące ceny mieszkań. Czy czeka nas bańka spekulacyjna?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań: czy jest jeszcze przestrzeń dla podwyżek?

Punktem wyjścia do powszechnej już dyskusji na przedmiotowy temat stał się mocno przyśpieszony od trzech lat wzrost cen mieszkań, widoczny przede wszystkim na rynku pierwotnym, ale w równej mierze odnoszący się do lokali z drugiej ręki. Gdy w ostatnich miesiącach stawki za mkw. nominalnie osiągnęły lub w wybranych lokalizacjach podjęły próbę przekroczenia poziomów ze szczytu poprzedniej hossy sprzed 12 lat, niejako sam z siebie zrodził się medialny dylemat bańki spekulacyjnej.

Bez płaszczyzny porównania

Sęk w tym, że wg danych zebranych przez RynekPierwotny.pl takich jak: warunki rynkowe, realia gospodarcze, stan zaawansowania regulacji rynku nieruchomości, czy wreszcie poziom jego dojrzałości i wyedukowanie uczestników z lat 2006-2008, to dokładnie odwrotność tego, co krajowa mieszkaniówka wraz z całym swoim otoczeniem prezentuje obecnie.

Cieplarniane warunki do wykreowania pamiętnego, pierwszego w rodzimych realiach gospodarczych mieszkaniowego bąbla spekulacyjnego stworzył w głównej mierze sektor bankowy, który działając praktycznie bez jakichkolwiek prawnych regulacji i ograniczeń w kwestii kredytowania zakupów mieszkaniowych, ale przede wszystkim przy feralnym deficycie zdrowego rozsądku, poszedł na tzw. całość nie licząc się zupełnie z ryzykiem własnym czy też swoich klientów.

Udzielanie na masową skalę niskooprocentowanych kredytów mieszkaniowych denominowanych/indeksowanych w obcych walutach bez wkładu własnego, za to często z LtV dochodzącym do 130 proc., musiało doprowadzić do zakupowej histerii skutkującej rekordową nierównowagą rynkową pomiędzy popytem a podażą. W efekcie od pierwszych symptomów koniunkturalnego ożywienia w roku 2004 do szczytu hossy w 2008 ceny mieszkań w Polsce poszybowały średnio o około 150 proc.

Z kolei deweloperzy nie będąc w stanie dostarczyć na rynek adekwatnej do lawinowo rosnącego popytu ilości mieszkań, windowali w najlepsze ceny tych posiadanych w ofercie, co jednak paradoksalnie zamiast ograniczyć popyt nakręcało go jeszcze bardziej. Zbyt wielu amatorów własnego „M” naraz chciało bowiem wskoczyć do odjeżdżającego pociągu.

Na ogromną skalę rozwinęła się spekulacja, nie tylko samymi mieszkaniami w postaci cesji rezerwacji itp., ale także ta giełdowa, która za główny cel wzięła sobie akcje notowanych na GPW deweloperów. Koronnym przykładem są tu walory giełdowego weterana Polnordu, których kurs w okresie zaledwie kilkunastu miesięcy na przełomie 2006/2007 wzrósł z niespełna 5 zł do 325 zł, czyli, bagatela, o 6800 procent(!)

Co ciekawe, niezwykle trudno w tamtych czasach było o jakiekolwiek sygnały ostrzegawcze przed przegrzaniem rynkowym czy jakąś bańką. Wręcz przeciwnie, media dodatkowo podgrzewały atmosferę zakupowej euforii wieszcząc rychłe zrównanie cen mieszkań w krajowych metropoliach z tymi europejskimi, bodajże z Madrytem na czele.

Z kolei analitycy giełdowi na szczytach hossy akcji deweloperów często ponownie rekomendowali ich kupno z niebotycznymi cenami docelowymi (Polnord – 600 zł), czasami tuż przed samym krachem z jesieni 2008. Natomiast latem tego roku, gdy kurs CHF/PLN spadł na krótko poniżej historycznego poziomu 2 zł, z pełni wiarygodnych źródeł pojawiły się analizy, odczytujące ten fakt jako absolutnie pewny sygnał pogoni rodzimej waluty za parytetem z helwecką, zachęcając tym samym rodaków do beztroskiego zadłużania się we franku, czyli de facto gry na „nieruchomościowym forexie”.

W sumie diametralne różnice przy braku jakichkolwiek analogii obecnej sytuacji do tej sprzed lat dwunastu, czynią jakiekolwiek porównania ówczesnych cen mieszkań z obecnymi, całkowicie bezzasadne z analitycznego punktu widzenia.

Na tropie bańki spekulacyjnej

Prawdopodobnie bardzo trudno byłoby wskazać sytuację w historii rynków, kiedy to faktycznemu kreowaniu bańki spekulacyjnej towarzyszyłoby – podobne do widocznego obecnie w kraju – medialne larum intensywnie przed taką bańką ostrzegające.

Przykładem świetnie obrazującym skutki tego typu aktywności tropicieli baniek jest nie tak dawna sytuacja S&P500, czyli głównego indeksu giełdy nowojorskiej.

Jak przypomina portal RynekPierwotny.pl dokładnie 5 lat temu, na przełomie 2013/2014 roku, w zagranicznych, a następnie także krajowych mediach bardzo intensywnie była lansowana teza o bańce spekulacyjnej na NYSE, która miała zaowocować krachem i spadkiem indeksów o 30-40 proc. praktycznie z dnia na dzień. S&P500 po pięcioletniej nieprzerwanej hossie osiągnął wówczas poziom ok. 1850 pkt.

Różnego typu wyszukane metody badawcze w rodzaju opracowanych logarytmicznych modeli bańki spekulacyjnej, zaawansowanych modeli matematycznych czy wreszcie gruntowna i jakże fachowa analiza wskaźników giełdowych jednoznacznie potwierdzały tezę o zbliżającej się rynkowej katastrofie, która miała być tylko i wyłącznie kwestią czasu. Z jakim skutkiem? Ano z takim, że od tamtej chwili do dziś S&P500 nieprzerwanie rośnie o kolejne 80 proc., bijąc kolejne historyczne wartości, z tą najnowszą na poziomie 3392 pkt. O czym może świadczyć ten przykład?

Zakłócony cykl koniunkturalny, czyli cenowy paradoks

Rynek nieruchomości należy do rynków, których cykliczność jest jedną z najbardziej charakterystycznych cech. Po rekordowym sprzedażowo na rynku pierwotnym 2017 roku, wydawało się że krajowa mieszkaniówka po „standardowych” pięciu latach prosperity wkracza w fazę spowolnienia. Tego typu oczekiwania potwierdził kolejny rok 2018, w trakcie którego kontraktacja deweloperów mieszkaniowych zniżkowała o kilkanaście procent.

Umiarkowany trend spadkowy sprzedaży nowych mieszkań miał być kontynuowany także w roku ubiegłym. Jednak jego rewelacyjna końcówka zadecydowała o wyniku minimalnie dodatnim rdr, wobec czego rok 2019 okazał się drugim po 2017 najlepszym sprzedażowo na rodzimym mieszkaniowym rynku pierwotnym. Co więcej, pomimo mało optymistycznych prognoz, także rynek hipotek cudownie eksplodował do rekordowych od lat statystyk udzielonych kredytów mieszkaniowych. Pytanie, skąd ten stan rynkowej euforii zakupów w kolejnym, siódmym już roku koniunkturalnej prosperity.

Otóż rok 2019 jako wyborczy zaowocował kolejnym pakietem rządowych deklaracji transferów socjalnych połączonych z wyznaczeniem ścieżki wzrostu płacy minimalnej w tempie dotąd niespotykanym w 30-letniej historii III RP. W ten sposób beneficjenci programu 500+ doczekali się dopłat na pierwsze dziecko, młodzi Polacy zwolnienia z PIT, emeryci dodatkowej emerytury, a najmniej zarabiający rodacy perspektywy pensji brutto w wysokości 4 tys. zł już w roku 2024. I to ten ostatni czynnik najprawdopodobniej poważnie zakłócił bieg cykli koniunkturalnych w mieszkaniówce poprzez swoiste odwołanie cyklicznego spowolnienia.

Tym samym najprawdopodobniej bardzo poważnie zaważy na koniunkturze rynkowej w najbliższych latach. Rynek kupuje przyszłość, a przyszłość to za sprawą silnie przyspieszonego wzrostu płac, także silnie przyspieszony wzrost cen. Wygląda więc na to, że w kraju na dobre ruszył wyścig po wciąż „tanie” w dobie nieruchomościowej drożyzny mieszkania. Ot, taki cenowy paradoks…