Zaskakujące ceny gruntów rolnych

Przeczytaj także: Grunty rolne nie uległy pandemii. Ceny wyższe niż rok temu

Przeciętna cena hektara gruntów rolnych wzrosła w zaledwie kwartał o 919,2 zł (4,7%) – wynika z danych GUS publikowanych przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Za hektar ziemi w obrocie prywatnym trzeba było zapłacić średnio 20,6 tys. zł w czwartym kwartale 2011 roku. Kwartał wcześniej 100 arów rynek wyceniał na 19,7 tysięcy.

2011 rokiem inwestycji w grunty

W ciągu roku doszło do znacznego wzrostu cen gruntów rolnych. Jeszcze w czwartym kwartale 2010 roku przeciętna cena transakcyjna hektara wynosiła bowiem 18,2 tys. zł. W rok później było to już o 13,4% więcej. Była to jedna z najbardziej atrakcyjnych form lokowania kapitału. Dla porównania, w tym samym okresie indeks WIG 20 stracił 21,9%, a na przeciętnej rocznej lokacie można było zyskać 4,3% brutto.

Zima nie schłodziła oczekiwań

Wzrost obserwowany w samym czwartym kwartale 2011 roku jest dość nietypowy biorąc pod uwagę dotychczasowe zachowanie rynku gruntów rolnych. Historia pokazuje bowiem, że w ciągu roku okresem, w którym ceny gruntów rolnych w obrocie prywatnym rosną jest zazwyczaj pierwsze półrocze. Odmienne tendencje widoczne są natomiast w drugim półroczu. Wzrosty w pierwszym kwartale są przeważnie symboliczne (ceny są o 0,7% wyższe niż 12-miesięczna średnia), a najmocniej grunty zyskują w drugim kwartale roku (ceny są wtedy o 4,6% wyższe od średnie 12-miesięcznej). Czwarty kwartał jest z kolei najsłabszym okresem (ceny zniżkują o 3,2% względem 12-miesiecznej średniej). Dużą sezonowość na rynku ziemi rolnej można tłumaczyć warunkami pogodowymi. Najwięcej transakcji zawieranych jest bowiem w ciepłych miesiącach, co zbiega się w czasie z okresem największego natężenia prac polowych w rolnictwie.
Nieprzerwana dobra passa

Patrząc na ten rynek w dłuższej – siedmioletniej - perspektywie bez trudu dojdziemy do wniosku, że ziemia rolna była jednym z najbardziej atrakcyjnych form lokowania kapitału. Dostępne za ten okres dane pokazują, że przeciętny grunt rolny zdrożał o 203,2%. Dla porównania gdyby pod koniec 2004 roku odłożyć pieniądze na przeciętną roczną lokatę, którą odnawiałoby się co roku na przeciętnych rynkowych warunkach, inwestor osiągnąłby do końca zeszłego roku całkowitą stopę zwrotu na poziomie 38% brutto. W analogicznym okresie notowania warszawskiego indeksu największych spółek wzrosły zaledwie o 9,4%.
Argumenty za i przeciw

Brak znaczącej korekty cen roli od 2004 roku może sugerować, że rynek gruntów jest przewartościowany, czyli innymi słowy, że grozi mu dostosowanie cen, jakie nastąpiło na przykład na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Przeciw takiemu scenariuszowi mogą jednak działać takie czynniki jak

• fiskalne zachęty dla rolników – niskie podatki od nieruchomości oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych,
• możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego,
• oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń możliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców, co może wywołać wzrost popytu na grunty rolne w drugiej połowie 2016 roku.

Co więcej, rynek gruntów nigdy nie osiągnął poziomu spekulacyjnego, z jakimi mieliśmy do czynienia na rynku nieruchomości mieszkaniowych w dużych miastach.

Zmiany cen to nie wszystko

Ale uwaga! Zmiana trendu na rynku nie musi paradoksalnie oznaczać braku opłacalności inwestowania w grunty rolne. Te nabywane są często przez inwestorów, którzy głównych źródeł zysku upatrują nie w samym wzroście wartości ziemi rolnej, ale w zmianie przeznaczenia nieruchomości z rolnego na budowlany lub podziale dużego areału na mniejsze działki w myśl zasady, że im mniejsza sprzedawana nieruchomość, tym wyższa jej cena w przeliczeniu na metr. Wzrost wartości nieruchomości rolnej może być też konsekwencją zmiany przeznaczenia działki lub budowy infrastruktury np. dróg, obwodnic, mostów. Takie trafione inwestycje potrafią generować kilkukrotnie wyższe stopy zwrotu niż obserwowane dotychczas roczne wzrosty cen gruntów rolnych.

Radosław Brodaczewski