Zakup mieszkania na rynku wtórnym: o czym pamiętać?

Przeczytaj także: Kupno nieruchomości na rynku wtórnym

FORMA UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym, podobnie jak zakup nieruchomości z rynku pierwotnego czyli od dewelopera, poprzedzony jest zwykle umową przedwstępną, w której zarówno kupujący jak i sprzedający zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości i która to umowa powinna zawierać istotne postanowienia takiej przyszłej umowy sprzedaży. Ponieważ obowiązujące przepisy nie wymagają dla ważności umowy przedwstępnej żadnej szczególnej formy, to zwykle zawierana jest ona w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Zawierając umowę przedwstępną, niezależnie od jej formy, możemy się w ten sposób zabezpieczyć, że gdyby strona zobowiązana do zawarcia transakcji uchylała się od jej wykonania, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie takiej umowy przyrzeczonej. Oczywiście w każdej konkretnej umowie zakres takiego odszkodowania można określić odmiennie. Pamiętajmy jednak, że zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego a więc w formie jakiej przepisy wymagają już dla zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, strona uprawniona może nie tylko dochodzić odszkodowania, ale także dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej czyli umowy sprzedaży przed sądem a prawomocne orzeczenie sądu w danej sprawie zastępuje oświadczenie woli drugiej strony w powyższym zakresie.

Tak więc, o czym nie wszyscy wiedzą, już na etapie podjęcia decyzji o formie takiej umowy, możemy zagwarantować sobie pewne przywileje, choć z drugiej strony decydujemy także o naszych obowiązkach. Warto zauważyć, że zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego mamy możliwość wpisania naszego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu, co oznacza, że nawet gdyby zjawił się kupiec, który proponuje sprzedającemu znacznie wyższą cenę, od tej ustalonej z nami, nasz sprzedający będzie związany umową z nami i nie będzie mógł sprzedać tego lokalu osobie trzeciej, co teoretycznie może nam się przydarzyć w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej.

ELEMENTY UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

Niezależnie od tego jakiego dokonamy wyboru co do formy samej umowy przedwstępnej, pamiętać należy aby zadbać o takie zapisy w jej treści aby maksymalnie zabezpieczyć nasze interesy. I chociaż każda umowa jest inna, można jednak wskazać kilka podstawowych zasad, którymi należy się kierować przy jej spisywaniu. Do podstawowych elementów tej umowy należą:

• określenie stron umowy: ich dokładne dane, w przypadku osoby prawnej jej dane rejestrowe i sposób reprezentacji,
• przedmiot umowy czyli rodzaj prawa do lokalu, adres i położenie, powierzchnię, prawa z związane z lokalem, ew. prawo do miejsca postojowego lub garażu czy komórki, numer księgi wieczystej jeśli jest prowadzona,
• łączna cena przedmiotu umowy ustalona pomiędzy stronami oraz termin i sposób płatności, w szczególności to czy środki pochodziły będą z wkładu własnego kupującego, czy też przy nabyciu lokalu będzie on posiłkował się kredytem. W przypadku posiłkowania się kredytem pamiętać musimy o tym, że uruchomienie kredytu przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, inaczej niż na rynku pierwotnym, nastąpi kilka dni po podpisaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży,