Wtórny rynek nieruchomości VI 2012

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości V 2012

CENY TRANSAKCYJNE

Wtórny rynek mieszkań jest w dalszym ciągu przeszukiwany pod względem ofert z najniższej półki cenowej – dostępnych dla przeciętnego nabywcy. Spośród monitorowanych transakcji w stolicy w ostatnich trzech miesiącach zaledwie kilkanaście posiadało cenę m kw. wyższą niż 10000 zł. Segment mieszkań o podwyższonym standardzie nadal nie jest przedmiotem zainteresowania nabywców, którzy poszukując mieszkania największą wagę przywiązują do możliwości uzyskania jak największego metrażu przy możliwie najniższej cenie całkowitej. Stąd utrzymująca się popularność mieszkań w budynkach z wielkiej płyty, lokali do remontu, a także mieszkań zlokalizowanych w oddalonych od centralnych rejonów miasta osiedlach.

Znajduje to odzwierciedlenie w kształtowaniu się cen. Analiza transakcji sprzedaży mieszkań w wiosennych miesiącach IV-VI br. wskazuje na kontynuację spadków średnich cen. Liderem spadków jest ponownie Poznań, gdzie sprzedawane mieszkania uzyskują średnią cenę poniżej 5000 zł za m kw. Obserwowana w transakcjach średnia wartość m kw. wynosi 4870 zł i jest o 5,1 proc. niższa niż w czerwcowym raporcie. Poznań jest drugim miastem, które w ostatnim czasie przełamało granicę cenową 5000 zł za m kw. Przed miesiącem podobną sytuację odnotowaliśmy w przypadku Gdyni. Ceny ofertowe mieszkań nie spadają w podobnym tempie, więc powiększa się procentowa różnica pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających a realnymi cenami sprzedaży. Dziś różnica ta w Poznaniu wynosi już prawie 10 proc., podczas gdy zwykle nie była większa niż 6 proc. W Gdyni dysproporcje są największe. Średnie ceny ofertowe są aż o 16 proc. wyższe niż przeciętne ceny transakcyjne.

W Krakowie i Warszawie spadki cen przekroczyły 1 proc. Natomiast w Gdyni i w Łodzi wyniosły odpowiednio 0,6 i 0,8 proc. Nieco wyższe ceny niż przed miesiącem widoczne są w transakcjach realizowanych we Wrocławiu (0,6 proc.) i w Gdańsku (1,8 proc.).

Na rynku częściej niż zwykle pojawiają się okazje cenowe wynikające ze znacznego obniżenia ceny ofertowej przez właścicieli mieszkań, których sprzedaż znacznie się wydłuża. Zwykle są to mieszkania o powierzchniach przekraczających 60 m kw. Przeważa budownictwo wielkopłytowe oraz mieszkania w kamienicach. Na przykład w Gdańsku pojawiły się transakcje w cenie poniżej 3500 zł za m kw., w Łodzi co siódma transakcja zawierana jest w cenie niższej niż 3000 zł za m kw., a w Warszawie spotyka się transakcje w cenie m kw. niższej niż 5500 zł. W stolicy w tej cenie można kupić mieszkania w dzielnicach znacznie oddalonych od centrum, przeważa budownictwo z lat 70-tych.

Dzięki spadającym cenom zwiększa się wielkość nabywanych lokali. Już tylko w Łodzi średnia powierzchnia sprzedawanego mieszkania jest mniejsza niż 50 m kw. W pozostałych analizowanych miastach przekracza powyższy metraż. Największe mieszkania sprzedawane są we Wrocławiu
(54,3 m kw.).

W porównaniu do połowy 2011 r. ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym spadły we wszystkich siedmiu analizowanych miastach. Największy spadek dotyczy rynku w Poznaniu i wynosi 10,06 proc. Do takiego wyniku przyczyniły się zwłaszcza korekty z wiosennych miesięcy br. O prawie 10 proc. niższe ceny odnotowujemy w Krakowie (9,96 proc.). W pozostałych miastach spadki wynoszą od 6,32 do 8,61 proc.