Kaucja w umowie najmu

Przeczytaj także: Umowa najmu: jak ją przygotować?

Kaucja jest najskuteczniejszym środkiem ochrony wynajmującego przed nieuczciwym najemcą i najczęściej występującym w obrocie. Brak konkretnych regulacji w kodeksie cywilnym, ale także i w przepisach podatkowych, daje dużą dowolność w zakresie kształtowania tego rodzaju stosunków przez strony umowy. Wyjątkiem jest kaucja dotycząca lokalu mieszkalnego, gdzie kwestie te reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów.

Kaucja w lokalu użytkowym

Kaucję charakteryzuje się jako określoną sumę pieniężną (zazwyczaj) złożoną jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiącą odszkodowanie, w razie jego niedopełnienia. Może być wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku. Przyjmujący to zabezpieczenie ma obowiązek zwrotu po ustaniu stosunku prawnego takiej samej sumy pieniężnej, z zastrzeżeniem możliwości potrącenia swej niezaspokojonej wierzytelności objętej zabezpieczeniem. Można jeszcze w umowie ustalić ewentualną waloryzację kaucji.

Kaucja powinna przez cały okres trwania umowy pozostawać nienaruszona. Jeśli w umowie przewidziano, iż wynajmujący może się zaspokoić z tej kaucji, w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu lub innych opłat, najemca powinien po takim fakcie kaucję uzupełnić do umownej wysokości w terminie przewidzianym w umowie.

Po zakończeniu umowy, jeśli najemca wywiąże się ze wszystkich swoich zobowiązań, kaucja powinna być zwrócona. Zastrzegając w umowie najmu kaucję należy wyraźnie zapisać, jakiego rodzaju roszczenia wynajmującego mogą być z niej zaspokojone. Czyli np.: zaległe raty czynszu, bieżące opłaty za media, odszkodowanie za zużycie przedmiotu najmu ponad normalne używanie itp. Jeśli umowa będzie przewidywała tylko potrącenie z kaucji zaległych rat czynszu, wynajmujący żadnych innych opłat nie będzie mógł już z niej potrącić.
Kaucja w lokalu mieszkalnym

W przypadku lokali mieszkalnych kaucję reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 r.. Ustawa ta reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Przez lokatora należy tutaj rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Regulacje te znacznie ograniczają swobodę w zakresie kształtowania stosunków pomiędzy stronami umowy, jaka występuje w przypadku lokali użytkowych.

Ustawa dopuszcza możliwość uzależnienia zawarcie umowy najmu od wpłacenia kaucji. Umowa zawierana jest więc w takim przypadku pod warunkiem zawieszającym.