Ceny mieszkań IX 2012

Przeczytaj także: Ceny apartamentów w wysokościowcach rekordowe

Najnowsza (lipcowa) projekcja PKB przygotowana przez NBP mówi o dalszym spowolnieniu wzrostu PKB w pierwszym półroczu 2013 rok. Dynamika poniżej 2% (r/r) budzi uzasadnione obawy o spadek zatrudnienia i realnego poziomu wynagrodzeń. W takich warunkach spełnienie się prognozy doradców Home Broker, która mówi o wyhamowaniu obserwowanego obecnie trendu spadku cen mieszkań, wymaga ułatwienia dostępu do kredytu, co także może mieć miejsce.

Ceny nie powinny dynamicznie spadać

Przypomnijmy, że najnowszy odczyt indeksu cen transakcyjnych Home Brokera i Open Finance, obejmujący 16 największych rynków nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wskazuje, że ceny obniżyły się w skali roku o 11,5%. W opinii doradców Home Broker, o ile nie nastąpią jakieś nowe, nieprzewidziane okoliczności, spadki cen powinny stopniowo wyhamowywać. Doradcy prognozują, że w perspektywie 12 miesięcy, powinny zmniejszyć się do minus 1%, co jest wynikiem zbliżonym do przewidywań sprzed miesiąca. Najczęściej powtarzająca się prognoza mówi z kolei o ograniczeniu spadków do ok. 5%. W obu przypadkach mielibyśmy więc dalszą przecenę mieszkań, ale w mniejszej skali niż obecnie. Uwaga! Publikowane prognozy obarczone są wysokim ryzykiem z uwagi na niepewność dotyczącą koniunktury gospodarczej w Polsce i na świecie, a także zawirowania na rynkach finansowych. Należy więc mieć na względzie, że mogą się one szybko zmieniać.

…choć optymistów nie przybywa

Warto jednak podkreślić, że w ostatnich badaniach rośnie odsetek osób spodziewających się dalszego spadku cen mieszkań (pesymiści) w perspektywie kolejnych 12 miesięcy. We wrześniu osób o takim nastawieniu było o 4,4% więcej niż na początku trzeciego kwartału. Jest to o tyle ważne, że najbliższe miesiące mogą doprowadzić do liberalizacji na rynku kredytowym. Z jednej strony rynek spodziewa się spadku stóp procentowych, a z drugiej liberalizacji rekomendacji KNF. Obniżki stopy referencyjnej doprowadzą do obniżki kosztów obsługi podsiadanych długów, a dla nowych kredytobiorców oznaczają wzrost zdolności kredytowej. Taka sytuacja wzmocniłaby siłę popytu na rynku. Dziewięciomiesięczny kontrakt terminowy notuje WIBOR 3M na 3,94%, a dziś WIBOR 3M jest na poziomie o blisko 1 pkt. proc. wyższym (4,92%). Nie można jednak zapomnieć też o negatywnej zmianie, która może osłabić siłę popytu na rynku. Jedynie do końca grudnia br. można składać wnioski o kredyt hipoteczny z budżetową dopłatą w programie „Rodzina na swoim”.

Metodologia badania

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

Bartosz Turek, Analityk rynku nieruchomości