Opróżnione miejsce hipoteczne

Przeczytaj także: Wpis do księgi wieczystej w 27 dni

Instytucja opróżnionego miejsca hipotecznego jest całkowicie nowym rozwiązaniem prawnym na gruncie prawa polskiego. Rozwiązanie w zakresie opróżnionego miejsca hipotecznego w prawie polskim nie jest prostą transpozycją czy też adaptacją tej instytucji na grunt polski zaczerpniętą z obcego systemu prawnego. Polska instytucja wykazuje bowiem tylko pewne podobieństwa do obcych systemów prawnych, w tym m.in. do szwajcarskiego systemu stałych miejsc hipotecznych czy austriackiego prawa rozporządzania hipoteką.

Sens jurydyczny tej instytucji sprowadza się do uprawnienia właściciela nieruchomości do dysponowania pierwszeństwem wyznaczonym wpisem do księgi wieczystej, przy czym uprawnienie to przysługuje właścicielowi nieruchomości wyłącznie w granicach wygasłej już hipoteki. Jak wynika z uzasadnienia noweli z 2009 roku, założenie tej instytucji ma docelowo realizować się w możliwości ustanowienia na opróżnionym miejscu hipotecznym całkowicie nowej hipoteki bądź przeniesieniu innej hipoteki, z niższym pierwszeństwem zaspokojenia. Wprowadzenie instytucji opróżnionego miejsca hipotecznego oznacza więc modyfikację obowiązującej dotychczas w prawie polskim zasady tzw. „posuwania się hipotek naprzód” (ius successionis hypothecariae), która to modyfikacją jest zależna od woli właściciela nieruchomości.

Nie ujmując oryginalności samej instytucji opróżnionego miejsca hipotecznego wprowadzonego przez polskiego ustawodawcę, a także jej zasadniczych celów mających służyć m.in. wzmocnieniu pozycji prawnej dłużnika (tj. właściciela nieruchomości), praktyka napotyka już pewne trudności w zakresie prawidłowego zastosowania tej instytucji oraz przepisów regulujących jej funkcjonowanie. Kontrowersje w praktyce może m.in. budzić to, czy wykreślenie samej hipoteki przez właściciela nieruchomości nie powoduje powstania opróżnionego miejsca hipotecznego z mocy samego prawa. Wobec literalnego brzmienia art. 1014 § 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece na tak postanowione pytanie należałoby udzielić odpowiedzi negatywnej.

Zgodnie bowiem z ww. przepisem ustawy, właściciel nieruchomości powinien równocześnie z wnioskiem o wykreślenie hipoteki złożyć wniosek w przedmiocie ujawnienia swojego uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W przeciwnym razie, wykreślenie samej hipoteki przez sąd wieczysto-księgowy spowoduje ex lege utratę uprawnienia właściciela nieruchomości, które miałoby potwierdzać jego „rezerwację” miejsca hipotecznego. A zatem, powstanie samego uprawnienia po stronie właściciela nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, o którym mowa w art. 1011 § 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece powinno być traktowane jako zdarzenie prawne niezależne od kwestii samego wykreślenia hipoteki.

Podobna kontrowersja jawi się na gruncie problematyki dotyczącej możliwości wpisu uprawnienia do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym bez wykreślania wygasłej hipoteki. Przepisy znowelizowanej ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie regulują w ogóle omawianej problematyki. W piśmiennictwie wyrażane są poglądy dopuszczające możliwość takiego rozwiązania.

Wydaje się więc, że regulacja nowej instytucji opróżnionego miejsca hipotecznego w prawie polskim może być co najmniej niewystarczająca. Wyjaśnienie wątpliwości interpretacyjnych oraz słuszność założeń przyjmowanych na podstawie obowiązującego teksu znowelizowanej ustawy po raz kolejny zostało pozostawione do przesądzenia przez orzecznictwo, w tym przede wszystkim orzecznictwo SN.