Ustawa o księgach wieczystych i hipotece - nowelizacja

Przeczytaj także: Zmarły w księdze wieczystej: zakup mieszkania bezpieczny?

Jak wskazał Trybunał Konstytucyjny obowiązujący w dotychczasowym stanie prawnym przepis stanowił wyraźnie ograniczenie praw współwłaścicieli nieruchomości, których udziały nie były obciążone hipoteką. Dotychczasowe brzmienie przepisu dawało wierzycielowi hipotecznemu identyczną ochronę swoich roszczeń względem współwłaściciela – dłużnika, jak i pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, którzy nie byli dłużnikami tego wierzyciela. Takie uregulowanie, zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, mogło prowadzić do pokrzywdzenia współwłaścicieli nieruchomości niebędących dłużnikami, którzy w przypadku sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym utraciliby prawo własności nieruchomości na poczet uregulowania długu innego współwłaściciela.

Mając na względzie interesy zarówno wierzyciela hipotecznego, jak i współwłaścicieli nieruchomości niebędących dłużnikami ustawodawca przewidział w nowelizacji, że hipoteka obciążająca część ułamkową nieruchomości, po zniesieniu współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką, będzie obciążać tylko otrzymaną nieruchomość współwłaściciela – dłużnika. Oznacza to, że w przypadku zniesienia współwłasności poprzez podział nieruchomości, hipoteka będzie obciążać jedynie nieruchomość, którą otrzymał współwłaściciel – dłużnik.

Jeśli zaś w wyniku podziału nieruchomości, współwłaściciel – dłużnik nie otrzyma żadnej nieruchomości lub też otrzyma nieruchomości wartą mniej niż jego dotychczasowy udział w nieruchomości przed jej podziałem, wierzycielowi hipotecznemu będzie przysługiwało ustawowe prawo zastawu na wierzytelności, czyli należności jaką współwłaściciel – dłużnik otrzyma w przypadku spłaty lub dopłaty, która będzie przysługiwać współwłaścicielowi – dłużnikowi. Takie rozwiązanie ma na celu zabezpieczenie interesu wierzyciela hipotecznego przed zmniejszeniem wartości albo utratą zabezpieczenia jego prawa.

Idąc dalej ustawodawca wskazał również, że nieważnym jest takie postanowienie umowy lub ugody sądowej, na podstawie której w przypadku zniesienia współwłasności, współwłaściciel – dłużnik nie otrzymałby spłaty lub dopłaty z tytułu zniesienia współwłasności nieruchomości, w której jego udział był obciążony hipoteką.

Ponadto, na podstawie nowelizacji wprowadzono zasadę dotyczącą pierwszeństwa ustawowego prawa zastawu powstałego wskutek wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego, które byłoby obciążone hipotekami. W tym zakresie ustawodawca przewidział, że o pierwszeństwie takiego ustawowego prawa zastawu rozstrzygać będzie pierwszeństwo hipotek, które obciążały prawo użytkowania wieczystego.

Podsumowując, nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadza istotne zmiany dotyczące hipoteki na częściach ułamkowych nieruchomości. Zmiany te mają na celu zagwarantowanie ochrony interesów zarówno współwłaścicieli nieruchomości, których udziały nie są obciążone hipoteką, jak również ochronę interesów wierzycieli hipotecznych, w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej w części hipoteką zabezpieczającą ich prawa. Praktyka pokaże, czy nowelizacja okaże się wystarczająca do osiągnięcia zakładanego celu.