Ceny transakcyjne nieruchomości IX 2013

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości VIII 2013

Indeks Cen Transakcyjnych, liczony na bazie transakcji mieszkaniowych dokonywanych w największych miastach Polski przez klientów Home Broker i Open Finance, spadł w ujęciu miesięcznym drugi miesiąc z rzędu, ale w związku z niskimi notowaniami jesienią 2012 r., w ujęciu rocznym notuje rekordowe wzrosty. W jeszcze dłuższej perspektywie, dwuletniej, ceny mieszkań spadły za to o 6,5 procent. Wrześniowe notowanie ICT to 799,6 pkt.

Wśród monitorowanych przez nas miast w ostatnim roku średnie ceny transakcyjne mieszkań najbardziej wzrosły w Krakowie (ponad 14 proc.), Warszawie (12,2 proc.) oraz Białymstoku (9,9 proc.). Znaczne spadki zanotowano w Gdyni (11,8 proc.), a na minusie są też Bielsko-Biała (6 proc.), Łódź (2,9 proc.) i Bydgoszcz (1,3 proc.), przy czym warto zaznaczyć, że w Bielsko-Białej i Gdyni dochodzi do dużo mniejszej liczby transakcji niż średnio na rynku, co oznacza, że wpływ jednej tańszej inwestycji na całościowy wygląd rynku mógł być znaczny, a znaczenie tych miast dla ogólnego obrazu rynku nieruchomości w Polsce jest niewielkie. W ujęciu miesięcznym największy wzrost cen zaobserwowaliśmy w Toruniu (2,6 proc.), a spadek w Gdyni (2,3 proc.).

Sygnały o ożywieniu na rynku nadchodzą także z innych stron. Znacznie wzrosła liczba transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów. W ostatnich trzech miesiącach było ich o 30 proc. więcej niż w okresie styczeń-marzec tego roku. Z drugiej strony pozytywne dane napływają także z Narodowego Banku Polskiego, który poinformował, że w sierpniu 2013 r. saldo zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych w złotych wzrosło o prawie 2 mld zł.

Poprawa sytuacji na rynku nieruchomości to efekt kilku czynników, z których najsilniej działającym są posunięcia Rady Polityki Pieniężnej, która ośmiokrotnie obniżyła stopy procentowe (łącznie o 225 punktów bazowych). Niskie stopy procentowe to atrakcyjnie oprocentowane kredyty i nieatrakcyjnie oprocentowane lokaty. Mamy więc z jednej strony grupę klientów, których do inwestycji w nieruchomości zachęca tanie finansowanie z banku, a z drugiej na rynek wchodzą osoby z gotówką w portfelu, które nie mają ochoty przedłużać lokat na 2,5 lub 3 procent.

Duży wpływ na sytuację na rynku ma także zbliżająca się rocznica wygaszenia programu rządowych dopłat Rodzina na Swoim. W 2012 r. i na początku 2013 r. skorzystało z niego ponad 55 tys. gospodarstw domowych (średnio co czwarty kredyt w 2012 r.), a w związku z obowiązującymi limitami cen nieruchomości kwalifikujących się do programu, sprzedawało się więcej tanich mieszkań. Teraz ich udział w rynku zmalał (klienci oczekują na następcę RnS, czyli program Mieszkanie dla Młodych, który na rynku ma pojawić się na początku przyszłego roku, ale tam limity będą o ok. 10 proc. wyższe), co przełożyło się na wzrost średnich cen transakcyjnych. Jesienią 2012 r. zbliżał się koniec cRnS i wielu sprzedających decydowało się na obniżki cen, by skorzystać ze zwiększonego popytu i sprzedać nieruchomość.

Koniec ubiegłego roku był okresem niskich notowań Indeksu Cen Transakcyjnych, obecne odczyty odnoszone są do niskiej bazy, stąd nawet kilkunastoprocentowe wzrosty na niektórych rynkach. Oczekujemy, że aktualna sytuacja na rynku nieruchomości potrwa do końca roku, a od stycznia czekają nas istotne zmiany na rynku kredytów hipotecznych: oprócz pojawienia się programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych, warto pamiętać o wchodzącej w życie nowej rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która wprowadzi obowiązkowy 5-proc. wkład własny do każdego kredytu. To może spowodować zastój na rynku i spadek cen zwłaszcza w pierwszych miesiącach roku.

Marcin Krasoń,
Współpraca: Bernard Waszczyk,