Umowa o dożywocie - zabezpieczenie seniora

Przeczytaj także: Zasiedzenie nieruchomości

Umowa o dożywocie jest nazwanym typem umowy przewidzianym przez ustawodawcę w Kodeksie cywilnym. Jest to szczególna umowa przenosząca własność nieruchomości, która zawiera również elementy ograniczonego prawa rzeczowego – służebności.

Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy, a także jeżeli umowa to przewiduje osobie mu bliskiej, dożywotnie utrzymanie. Do osób bliskich w tym przypadku należy zaliczyć: krewnych, powinowatych, a także inne osoby nie pozostające z tą osobą w stosunku pokrewieństwa lub powinowactwa, a także związane z nim węzłem przyjaźni i bliskości w sensie uczuciowym (tytułem przykładu konkubinat) lub pozostające ze zbywcą we wspólnym gospodarstwie domowym.

Umowa dożywocia powinna szczegółowo określać zobowiązania nabywcy nieruchomości żeby uniknąć w przyszłości ewentualnych nieporozumień. W umowie powinien być dokładnie określony rodzaj i wielkość świadczeń, a także zakres ich zmian w przypadku wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników, gdy prawo do świadczeń ma jeszcze drugi z nich. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.” Jak wynika z powyższego przepisy kodeksowe określające treść umowy dożywocia mają zastosowanie w przypadku, gdy umowa nie przewidziała obowiązków nabywcy nieruchomości. „Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia” (art. 908 § 2 K.C).

Przyjmuje się, że utrzymanie zbywcy i ewentualnie jego bliskich powinno być szeroko rozumiane, tj. zbywca nie powinien poszukiwać środków utrzymania, tylko otrzymać je od nabywcy nieruchomości, w tym nabywca nieruchomości nie powinien żądać od dożywotnika partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości, nawet jeżeli dożywotnik w tej nieruchomości zamieszkuje.

Należy zaznaczyć, że zbywcą nieruchomości na podstawie umowy dożywocia może być tylko osoba fizyczna. Przedmiotem zbycia w drodze umowy dożywocia może być każda nieruchomość, a także udział we współwłasności nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., III CKN 219/98). W związku z tym, iż przedmiotem umowy dożywocia jest między innymi przeniesienie własności nieruchomości, umowa dożywocia powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie omawianej umowy następuje, co do zasady z równoległym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia i powinno być wykazane w księdze wieczystej. Prawo dożywocia powinno zostać wpisane w III dziale księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Istotny jest fakt, iż zgodnie z art. 7 pkt. 2 Ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Zobowiązania wymienione w umowie i powiązane z prawem dożywocia obciążają każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Warto również zaznaczyć, iż umowa dożywocia nie jest uwzględniania przy ustalaniu prawa do zachowku. Tak więc nabywca nieruchomości nie musi się obawiać, iż w przyszłości uprawniony z tytułu zachowku upomni się o swoje prawa. Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem – darowizną i w związku z tym, jeżeli zostanie zawarta, spadkobiercy nie będą mogli żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytego w drodze tej umowy, tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny.