Sprzedaż mieszkania musi potrwać

Przeczytaj także: Ile dni trwała sprzedaż mieszkania w VIII 2013 r.?

Spośród sprzedawanych w tym roku przez agencję nieruchomości Metrohouse mieszkań z rynku wtórnego 15 proc. zmieniło właściciela pomiędzy 12 a 24 miesiącem od momentu rozpoczęcia sprzedaży. Kolejne 3 proc. stanowią mieszkania sprzedane w czasie dłuższym niż 24 miesiące. Analizując dane transakcyjne Metrohouse z rynku wtórnego można wskazać, jakie mieszkania cieszą się najmniejszym powodzeniem kupujących. Ich właściciele powinni uzbroić się w cierpliwość przy sprzedaży.

Nowe mieszkania: sprzedaż może potrwać

Jeśli weźmiemy pod uwagę sprzedaże trwające co najmniej rok od momentu zgłoszenia oferty prym wiodą lokale oddane do użytku po 2001 r. Mieszkania wybudowane w ostatnich latach charakteryzują się wyższym standardem, nowocześniejszymi aranżacjami, większość z nich posiada miejsce parkingowe w garażu podziemnym, co znajduje odzwierciedlenie w cenie ofertowej znacznie wykraczającej poza średnie ceny mieszkań na lokalnym rynku. Czynnikiem, który dodatkowo opóźnia sprzedaż jest bardzo duża konkurencja podobnych ofert na rynku. Ponadto z tym segmentem mieszkań silnie rywalizuje rynek pierwotny, choć w przypadku mieszkań nabywanych od dewelopera do kosztów zakupu należy doliczyć nakłady remontowe i aranżacyjne, które wynoszą nie mniej niż 500-600 zł za m kw. Dodatkowym problemem utrudniającym negocjacje przy zakupie takich mieszkań jest fakt, iż wiele z nich zostało nabytych na górce cenowej, a część z właścicieli zaciągnęła kredyty denominowane we frankach. Sprzedaż poniżej pewnych poziomów cenowych mogłaby się wiązać ze znacznymi stratami finansowymi, dlatego zwykle długo utrzymują cenę pomimo niewielkiego zainteresowania ofertą.

Jak można się spodziewać większość, bo 52 proc. najdłużej sprzedawanych mieszkań to lokale mające 3 lub więcej pokoi. W przekroju lokali najmniej liczną grupą są kawalerki stanowiące 16 proc. takich mieszkań. Potwierdzenie znajdujemy w zestawieniu powierzchniowym najdłużej sprzedawanych lokali. Tylko 7 proc. z nich miało metraż mniejszy niż 30 m kw.

Rekordzista: 1165 dni oczekiwania na nabywcę

Jak długo można czekać na nabywcę wystawionego do sprzedaży mieszkania? Z danych Metrohouse wynika, że w tym roku 7 oferentów (dane dla 5 największych miast) oczekiwało dłużej niż 1000 dni. W ogólnym rozrachunku takie transakcje należą jednak do rzadkości. Rekord należy do właściciela prawie 200-metrowego apartamentu w stanie deweloperskim na warszawskim Wilanowie, który na nabywcę czekał 3 lata i dwa miesiące. Sprzedaż była możliwa dzięki znacznemu obniżeniu ceny - o 390 tys. zł. Kolejnym rekordzistą jest właściciel czteropokojowego mieszkania w bloku z lat 80-tych na stołecznym Bemowie, który sprzedawał swoje M zaledwie kilka dni krócej od poprzednika. W tym przypadku o długości sprzedaży zdecydował rzadko poszukiwany segment (4 pokoje) i dochodzący do 90 m kw. metraż. Aby sprzedać ten lokal cena została obniżona od początkowej wyceny aż o 53 tys. zł. Jednak nie tylko tak duże mieszkania osiągają rekordowo długi czas sprzedaży. Przykładem może być kawalerka na poznańskim Grunwaldzie wystawiona do sprzedaży 3 lata temu za 350 tys. zł, a sprzedana niedawno za 200 tys. zł. W tym przypadku to wysoka cena ofertowa stała u podstaw tak bardzo przeciągającej się sprzedaży.

Dlaczego tak długo się sprzedają?

Oprócz obiektywnych przyczyn przedłużającej się sprzedaży mieszkania tj. niepraktyczny rozkład lokalu, duża powierzchnia, mało ciekawa lokalizacja, należy nieprawidłowa wycena oferty przez właściciela mieszkania. Chęć osiągnięcia wysokiej ceny wygrywa z obiektywnymi przesłankami. Podobnie jak niechęć do jakichkolwiek ustępstw cenowych oddala transakcję w czasie. Każdy przecież chce mieć satysfakcję z wynegocjowanej kwoty.

Marcin Jańczuk