Wspólnota mieszkaniowa: kto odpowiada za balkon?

Przeczytaj także: Roczne zebranie wspólnoty mieszkaniowej

Prawo do wyłącznego korzystania z balkonów posiadają jedynie mieszkańcy przyległego lokalu. Powinni dbać oni o jego utrzymanie i schludny wygląd. Niemniej balkon i wchodząca w jego skład balustrada stanowią integralną część konstrukcyjną budynku, a zatem stanowią część nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym ciężko odpowiedzieć na pytanie, kto odpowiada za remont balkonu, szczególnie wtedy, gdy jego stan techniczny naraża na utratę życia lub zdrowia jego użytkowników. Kto będzie odpowiadać przed sądem, gdy zdarzy się na nim wypadek - właściciel czy Wspólnota? Co w sytuacji, gdy właściciel ozdobi swoją balustradę reklamą? Czy Wspólnota winna partycypować w kosztach? A co, jeśli taka reklama psuje efekt dopiero co ukończonego remontu? Czy możemy wówczas zmusić lokatora do jej usunięcia?

Uchwały Sądu Najwyższego – jak zauważa Mariusz Łubiński, prezes Admus Sp. z o.o. – nie przynoszą nam konkretnych odpowiedzi, gdyż w 2002 roku Sąd Najwyższy stwierdził, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu. Jednakże ten sam Sąd w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. zauważa, iż te elementy architektonicznej konstrukcji balkonu, które są trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Pozwala to przypuszczać, iż wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Wynika z tego, iż część balkonu jest nieruchomością wspólną tzw. częścią konstrukcyjną, a część elementem lokalu - przestrzenią wewnętrzną. Jeżeli chcemy uniknąć w przyszłości niepotrzebnych nieporozumień i wzajemnego przerzucania się odpowiedzialnością za remont bądź wypadek radzimy, aby określić obowiązki względem balkonów w regulaminie Wspólnoty. Należy wówczas wyraźnie wskazać za jakie remonty i konserwacje odpowiada Wspólnota, a za jakie lokator oraz to czy balkon wraz z balustradą uznajemy za część wspólną czy prywatną własność lokalu. To bardzo ważne, szczególnie w sytuacji, gdy za jakiś czas mieszkaniec postanowi zawiesić reklamę na balustradzie lub pomalować zewnętrzną ścianę innym kolorem, co z pewnością odbije się na estetyce elewacji.” – zaznacza Mariusz Łubiński.

Tak przygotowany regulamin, zatwierdzony mocą uchwały w głosowaniu, jest dokumentem wiążącym dla przyszłych rozstrzygnięć sądowych w przypadku ewentualnych sporów.