Światowy rynek nieruchomości: odbicie po przecenie

Przeczytaj także: Światowy rynek nieruchomości w III kw. 2013 r.

W większości krajów świata drugi kwartał br. zakończył się wzrostem cen mieszkań i domów względem analogicznego okresu przed rokiem– wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.Miało to miejsce aż w 20 na 32 przebadane rynki. Stabilizacja cen (zmiana nie większa niż 0,5% względem odczytu sprzed roku) obserwowana była na kolejnych trzech rynkach, a spadkami zakończyły drugi kwartał rynki 9 krajów.

Gdyby pokusić się o obliczenie średniej rocznej zmiany cen nieruchomości na wszystkich badanych rynkach, osiągnęlibyśmy wynik na poziomie 1,8% (r/r). Jest to więc znacznie więcej niż analogiczna zmiana obliczonarok temu, kiedy średnią zmianę cen na 32 rynkach można było oszacować naminus 0,5% (r/r).

Na Wschodzie wzrosty, na Południu spadki

W gronie badanych krajów widać wyraźne podziały na kilka grup, w których następują zbliżone trendy zmian cen. I tak dynamiczne wzrosty wciąż notowane są w gronie krajów azjatyckich. Nie mniej dynamiczne zmiany, ale w przeciwnym kierunku,mają miejsce na południu Europy. Do tego odreagowanie po kryzysowej przecenie notują takie kraje jak: Dania, Estonia, Wielka Brytania czy USA. Niemniej ciekawe są przykłady krajów, w których kryzys po pierwsze nie tylko nie przyniósł przeceny, ale też wciąż trwa powolny ruch cen w górę.

Wzrosty w Azji

Zaczynając jednak od przykładów skrajnych nie sposób nie przytoczyć euforii panującej na rynku nieruchomości w Hongkongu. Tam właśnie przeciętna nieruchomość w drugim kwartale miała wartość aż o 19,2% wyższą niż rok wcześniej. Rodzi to poważne obawy o przegrzanie rynku, szczególnie w otoczeniu spowalaniającego wzrostu gospodarczego Hongkongu. Warto zauważyć, że w ostatnich 5 latach indeks cen nieruchomości w tej lokalizacji wzrósł o ponad 90%.

Wysoki wzrost cen zanotowano także na Tajwanie, gdzie w drugim kwartale indeks cen był na poziomie o 15,4% wyższym niż w analogicznym okresie przed rokiem, a wzrost w przeciągu 5 lat przekroczył poziom 70%. Stopy zwrotu z wynajmu nieruchomości w tym rejonie nie przekraczają 2%, co może sugerować przewartościowanie nieruchomości. Do działań, które miały przeciwdziałać spekulacjom na tym rynku można zaliczyć wprowadzenie podatku od zysków ze sprzedaży, gdy nieruchomość nie była zamieszkana przez nabywcę i sprzedana w przeciągu 2 lat od nabycia. Warto przypomnieć, że tajwańska gospodarka rozwija się w tempie niesprzyjającym dynamicznym wzrostom cen (w 2013 roku wzrost PKB ma przekroczyć 2,3% podczas gdy w ubiegłym roku był na poziomie 1,3%).

Niemniej szokujące mogą być dane o zmianach cen w Indiach czy Chinach. W Państwie Środka drugi kwartał przyniósł wzrost cen na poziomie 11,2% (r/r). Jest to dowód na to, że łatwy dostęp do finansowania i mała atrakcyjność inwestycji alternatywnych (niska opłacalność lokat bankowych) wzmaga popyt na mieszkania w znacznie większym stopniu, niż działania regulacyjne, które miały za zadanie ograniczyć trwające od dłuższego czasu szybkie wzrosty cen nieruchomości. Podobna dynamika zmian cen obserwowana jest w Indiach. Tam to w ciągu roku nieruchomości zdrożały o 11,7%. Wszystko wskazuje na to, że najbliższe miesiące mogą przynieść wyraźną zmianę w tym zakresie. Głównym powodem mogą być informacje płynące z banku centralnego Indii, który podjął walkę z wysoką inflacją. Może to w krótkim terminie przełożyć się na spadek popytu na nieruchomości i doprowadzić do obniżek cen.

Spadki na Południu

Te na dobre zagościły natomiast na południu Europy. Tam właśnie znajduje się większość krajów, w których ceny nieruchomości w ostatnich 12 miesiącach spadły. Prym w tym względnie wiedzie Hiszpania. W tym kraju indeks cen nieruchomości wskazuje na spadki o 12% w skali roku. Nie powinno to dziwić biorąc pod uwagę fakt, że na rynku tego kraju na nabywców czeka tak wiele nieruchomości, że przy ich obecnym tempie sprzedaży upłynnienie obecnych zasobów potrwałoby nawet kilkanaście lat. To powoduje, że nawet najbardziej optymistycznie nastawieni obserwatorzy rynku spodziewają się dalszych przecen. Oficjalne dane mówią o tym, że w ciągu 5 lat obniżki cen nieruchomości wyniosły 35,8%. W konkretnych przypadkach mogą to być oczywiście bardziej drastyczne cięcia. Szczególnie dotyczy to obszarów nadmorskich, gdzie mniej atrakcyjne rejony budziły w okresie boomu szczególne zainteresowanie ze strony deweloperów. Tam nie dziwią dziś nawet przeceny sięgające 50% (licząc od szczytu).