Rynek nieruchomości: widać ożywienie

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Trudno nie ulec wrażeniu, że mamy do czynienia ze sporym odbiciem na rodzimym rynku nieruchomości. GUS poinformował właśnie, że w październiku deweloperzy rozpoczęli budowę aż o 81,9% większej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem. Choć spora część tego wzrostu jest efektem niskiej bazy, to czwartego z rzędu odczytu pokazującego dwucyfrową dynamikę wzrostu aktywności firm budujących mieszkania trudno nie ocenić pozytywnie.

Tak duże ożywienie nie byłoby możliwe bez dynamicznie rosnącej sprzedaży nowych mieszkań, stymulowanej rekordowo niskim kosztem kredytu hipotecznego. Wpływ niskich stóp procentowych jest tym większy, że w Polsce potrzeby mieszkaniowe są jeszcze daleko od stanu pełnego zaspokojenia. Zgodnie z najnowszymi danymi Eurostatu, w gronie osób w wieku 25 – 34 aż 44,4% (2,8 mln polskich obywateli w tej grupie wiekowej) mieszka z rodzicami. Sytuacja ta powoduje, że mamy do czynienia z dużym potencjalnym popytem na nieruchomości mieszkaniowe. Aby mógł się on przekształcić w popyt rzeczywisty, potrzebne są sprzyjające okoliczności, do których należą m.in.: niskie stopy procentowe, poczucie bezpieczeństwa zatrudnienia czy różnego typu programy wspierające nabywców.

Nie można zapomnieć, że niskie stopy procentowe powodują też, że osoby dotychczas lokujące swoje nadwyżki finansowe w produktach depozytowych poszukują bardziej zyskownych aktywów. Wzmaga to popyt na mieszkania ze strony inwestorów, którzy mogą liczyć na to, że kupione na kredyt mieszkanie będzie generować przychody z nawiązką pokrywające koszty miesięcznych rat.

Ożywienie przyniósł tani pieniądz

Wszystko dlatego, że już od ponad czterech miesięcy stopy procentowe w Polsce utrzymują się na rekordowo niskim poziomie. W efekcie rata kredytu zaciągniętego dziś na 25 lat i 300 tys. złotych wynosi ok. 1600 zł miesięcznie. Gdyby podobny kredyt zaciągnąć w sierpniu ubiegłego roku, a więc wtedy gdy rynek nie dyskontował jeszcze mającej nadejść w listopadzie obniżki stóp procentowych, rata przekraczałaby 2 tys. zł. Dziś rata modelowego kredytu jest o ponad jedną piątą niższa niż 15 miesięcy temu.

Ma to oczywisty wpływ na możliwości pożyczkowe Polaków. Przy identycznych dochodach, banki są dziś skłonne pożyczyć znacznie więcej niż przed obniżkami stóp procentowych. I tak dziś trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może na 30 lat zadłużyć się na przeciętnie 402 tys. zł (mediana). Rok temu mediana wynosiła 367 tys. zł, a więc 35 tysięcy mniej niż dziś. Tym samym, osoba zarabiająca dokładnie tyle samo co rok temu, która przed 12 miesiącami nie posiadała wystarczającej zdolności kredytowej, aby kupić mieszkanie, dziś może już taką zdolność mieć. Taki jest efekt rekordowo niskich stóp procentowych – sporemu popytowi potencjalnemu na mieszkania łatwiej jest przerodzić się w popyt efektywny.

Obroty na rynku jak przed kryzysem

Na efekty długo nie trzeba było czekać. Wiele firm i instytucji niezależnie odnotowało w ostatnich miesiącach spory wzrost liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym. Przykładem mogą być dane Home Broker i Open Finance, które obejmują rynek pierwotny i wtórny 16 największych miast w Polsce. Z nich to wynika, że liczba zawieranych transakcji w okresie od sierpnia do października br. wzrosła o ponad 19,3% względem poprzedniego okresu trzymiesięcznego (od maja do lipca). Do tej beczki miodu można jednak dodać łyżkę dziegciu. Gdyby bowiem ostatni okres trzymiesięczny odnieść do analogicznego okresu przed rokiem, to odnotowalibyśmy spadek obrotów o 7,1%. Trzeba jednak zauważyć, że w ostatnich miesiącach ubiegłego roku liczbę zawieranych transakcji napędzał bliski koniec programu „Rodzina na swoim”, z wykorzystaniem którego mieszkanie kupiła spora grupa klientów tych firm.