Rynek nieruchomości: widać ożywienie

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Informacje świadczące o sile rynku możemy też znaleźć w statystykach publikowanych przez Narodowy Bank Polski. Z nich to wynika, że zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych zaciągniętych na mieszkania w samym tylko wrześniu wzrosło o 2,2 mld złotych. To o 4,6% więcej niż wyniósł przyrost z sierpnia i 12,4% więcej niż przyrost z analogicznego miesiąca przed rokiem.

Na tym nie kończy się fala dobrych informacji dotyczących obrotów na rynku mieszkaniowym. Szczególnie pozytywny przekaz znaleźć można w raporcie firmy doradczej REAS, która oszacowała, że w trzecim kwartale br. deweloperzy sprzedali o 18% więcej mieszkań niż kwartał wcześniej i po tak dynamicznym wzroście na sześciu największych rynkach podpisali umowy na prawie 9,6 tys. lokali. Takich wyników nie notowano od roku 2007, a więc jeszcze przed kryzysem. Dobre wiadomości płyną też bezpośrednio od deweloperów. Biorąc pod uwagę osiem spółek giełdowych, które podały dane za trzeci kwartał br., sprzedały w tym czasie o 22% więcej mieszkań niż kwartał wcześniej i aż o 43% więcej niż przed rokiem.

Deweloperzy szybko rozbudowują swoje oferty

Widząc te zmiany po stronie popytu nie powinno dziwić, że deweloperzy dynamicznie rozwijają skalę swojej działalności. Jak wspomniano wcześniej, opublikowane w tym miesiącu statystyki są już czwartymi z rzędu, które pokazują dwucyfrową dynamikę wzrostu aktywności deweloperów w obszarze rozpoczynanych inwestycji. Oczywiście trzeba pamiętać, że częściowo tak wysoka dynamika jest efektem niskiej bazy sprzed roku, wynikającej z wprowadzenia tzw. „ustawy deweloperskiej”. Spowodowała ona, że aktywność firm budujących mieszkania skoncentrowała się przed dniem wejścia w życie tego aktu prawnego (koniec kwietnia 2012 r.), a w konsekwencji była nienaturalnie niska w miesiącach kolejnych – także w październiku ubiegłego roku. Pomijając jednak ten czynnik i odnosząc liczbę budów, które deweloperzy rozpoczęli w październiku br. do wyników z analogicznych miesięcy lat 2011 i 2010, widzimy dziś prawie 34-proc. wzrost aktywności firm budujących mieszkania.

W tym kontekście nie sposób nie zwrócić uwagi na studzące optymizm dane o wciąż sporej podaży nowych mieszkań. Firma doradcza REAS podaje w najnowszym raporcie (za trzeci kwartał), że na sześciu największych rynkach do sprzedania jest łącznie 44 tys. lokali, co odpowiada mniej więcej 1,5 rocznej sprzedaży przy obecnej dynamice. Sytuacją uznawaną za neutralną dla gry popytu i podaży na rynku jest mniejszy zapas mieszkań odpowiadający mniej więcej rocznej sprzedaży.

Mieszkania używane szybciej się sprzedają

Symptomów ożywienia można też szukać na rynku wtórnym. Głównie widać je na podstawie danych o długości procesu sprzedaży i możliwości negocjacji cen. W pierwszym przypadku chodzi po prostu o średni czas jaki mija od ogłoszenia o chęci sprzedaży mieszkania do podpisania ostatecznej umowy. Ten w trzecim kwartale wyniósł na 5 największych rynkach 129 dni (dane Home Broker), czyli o 30 dni mniej niż w drugim kwartale i 15 dni mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

O ożywieniu w tym segmencie rynku może też świadczyć fakt, że zgodnie z danymi Home Broker, sprzedający widząc większe zainteresowanie swoimi ofertami stawiają twardsze warunki podczas negocjacji. Dane Home Broker za październik pokazują, że podczas ostatecznych rozmów na temat warunków zawarcia transakcji, kupującym udawało się uzyskać obniżkę ceny względem ceny ofertowej o 4,2%. Dla porównania jeszcze pod koniec ubiegłego roku niejednokrotnie średnia przekraczała poziom 6%.

Efektów bazy nie brakuje

A jak w tym otoczeniu zachowują się ceny mieszkań? Pozostają na względnie stabilnym poziomie. Nie powinno to dziwić. Naturalnym scenariuszem następującym po chudszych latach na rynku mieszkaniowym jest bowiem najpierw wzrost liczby zawieranych transakcji i to on świadczy o odbudowującej się sile rynku. Dopiero później na taki rynek mogą przyjść wzrosty cen, gdy za rosnącym popytem nie będzie nadążała podaż.