Kupno mieszkania: uwaga na okazje!

Przeczytaj także: Pośrednicy nieruchomości o rynku 2014

Czym jest okazja?

W opinii doradców z agencji nieruchomości Metrohouse co trzeci zainteresowany zakupem klient jest nastawiony przede wszystkim na poszukiwanie okazyjnych ofert. – Mając na myśli „okazyjny zakup” klienci oczekują, by cena za którą można nabyć mieszkanie była co najmniej o 20 proc. niższa niż średnia cena dla nieruchomości o zbliżonych parametrach, mówi Piotr Kerner, dyrektor regionalny Metrohouse. Posłużmy się przykładem. Jeżeli średnia cena m kw. mieszkania w budynku z wielkiej płyty na jednym z warszawskich osiedli wynosi 6000 zł, za okazyjny zakup należy uznać transakcję w granicach 4800zł za m kw. Jednak takich ofert nie znajdziemy w bazach pośredników lub portali internetowych. Ostateczna cena zależy od indywidualnej sytuacji sprzedającego oraz zdolności negocjacyjnych przyszłego nabywcy. – Nie zawsze jednak okazyjna cena mieszkania wynika z potrzeby szybkiego spieniężenia majątku. Tym bardziej warto „okazyjne oferty” prześwietlać bardziej wnikliwie, dodaje Piotr Kerner.

Problem z mieszkaniem

Jednym z powodów, dla których można kupić mieszkanie za okazyjną cenę mogą być ukryte wady mieszkania, które znacznie utrudniają korzystanie z nieruchomości. Przykłady można mnożyć, dlatego przed zakupem „okazyjnego” mieszkania warto przyjrzeć się mu bliżej w asyście fachowca. W przypadku starszego budownictwa problemem może być pogarszający się stan techniczny infrastruktury budynku, zdarza się starannie ukrywany grzyb na ścianach, wady w izolacjach termicznych dachu lub wymagająca kosztownych remontów wymiana instalacji.

Problem z otoczeniem

Nie tylko samo mieszkanie może stać się powodem atrakcyjnej ceny. Warto zwrócić uwagę na bliższe i dalsze sąsiedztwo. Powodem szybkiej sprzedaży mogą być konflikty sąsiedzkie. Dobrze jest jeszcze przed zakupem poznać swoich potencjalnych sąsiadów, porozmawiać z nimi, poznać bliżej strukturę mieszkańców budynku. Jednak nie tylko głośni sąsiedzi mogą stać za dziwnie niską ceną. Właściciele mieszkań starają się wyprzedzać plany związane z ich okolicą. Zdarza się, że po uzyskaniu informacji o budowie drogi w pobliżu bloku starają się jak najszybciej sprzedać mieszkanie, wiedząc, że chętnych do pozbycia się problemu może być więcej.

Szemrane transakcje

Przy okazyjnej cenie więcej atencji należy poświęcić na prześwietlenie osoby właściciela nieruchomości. Na rynku nie brakuje oszustów, którzy podając się za właścicieli próbują sprzedać mieszkanie posługując się sfałszowanymi dokumentami własności, zaświadczeniami czy pełnomocnictwami. Oczywiście nie są oni na tyle naiwni, aby wystawiać cenę bardzo odstającą od realiów rynkowych, jednak zwykle to właśnie cena przyciąga potencjalnych nabywców. Jest wiele sposób na wyłudzenia na rynku mieszkaniowym. Często spotykanym modelem działania oszustów jest doprowadzenie do przekazania jak najwyższej kwoty zadatku podczas sporządzanej w lokalu (na podstawie sfałszowanych dokumentów) umowy przedwstępnej.

Wątpliwy stan prawny

Warto wiedzieć, że część mieszkań pomimo okazyjnej ceny można zaliczyć do grupy niesprzedawalnych. Powodów jest wiele – np. skomplikowany stan prawny lub niemożność porozumienia się spadkobierców. Do najbardziej kuriozalnych przypadków należą sytuacje, kiedy oferent nie potrafi udokumentować swojego prawa własności, co nie wynika z chęci oszustwa, ale z wieloletnich zaniedbań. Nawet dziś zdarza się to przy wystawianiu do sprzedaży gruntów.

Szybka sprzedaż

Nie każda oferta oznaczona metką „okazyjna cena” kryje w sobie pierwiastek problemu. Czasem po prostu chodzi o szybką sprzedaż wymuszoną sytuacją losową. W takim przypadku uprzywilejowani w negocjacjach są klienci gotówkowi. Oczekiwaną odpowiedzią na niższą cenę jest gotowość kupującego do jak najszybszego przeprowadzenia transakcji. Przy kilkutygodniowym czasie oczekiwania na kredyt jest mało prawdopodobne, by sprzedający byli zainteresowani oferentem.