Rynek nieruchomości: prognozy na 2014

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy przyspieszy?

Obecnie w większości miast obserwujemy wzrosty cen mieszkań w ujęciu rocznym. Grudniowe notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 813,77 pkt, prawie o 11 proc. więcej niż rok wcześniej. Ale w ciągu kilku miesięcy zjawisko to powinno wygasnąć. Już od kilku miesięcy w krótkim terminie (w ujęciu miesiąc do miesiąca) ceny są stabilne i prawdopodobnie stan ten utrzyma się.

Analizując aktualne zmiany cen mieszkań rok do roku warto pamiętać, że obecnie odnosimy się do niskiej bazy z końca 2012 r., co jest efektem wygaszenia programu rządowych dopłat Rodzina na Swoim. W 2012 r. i na początku 2013 r. skorzystało z niego ponad 55 tys. gospodarstw domowych (średnio co czwarty kredyt hipoteczny zaciągany był wówczas z dopłatami RnS), a w związku z obowiązującymi limitami cen nieruchomości kwalifikujących się do programu, na rynku sprzedawało się relatywnie dużo tanich mieszkań. Jesienią 2012 r. zbliżał się koniec RnS i wielu sprzedających decydowało się na obniżki cen (czasem były to obniżki pozorne, bo rosły ceny np. miejsc parkingowych, komórek lokatorskich lub wykończenia mieszkania), by skorzystać ze zwiększonego popytu i sprzedać nieruchomość. Warto zauważyć, że jeśli aktualne ceny porównamy z poziomem sprzed dwóch lat, to okaże się, że w ujęciu nominalnym jesteśmy na minusie o prawie 3 proc., w ujęciu realnym spadek jest jeszcze większy.

Oczekujemy, że aktualny stan, w którym z miesiąca na miesiąc ceny pozostają w miarę stabilne, a w ujęciu rocznym obserwujemy dynamiczne wzrosty, potrwa jeszcze nie dłużej niż kilka miesięcy. 37 proc. doradców Home Broker oczekuje, że w przyszłym roku ceny nieruchomości nie zmienią się lub wzrosną o nie więcej niż 2 proc., wg połowy z nich zmiana cen zmieści się w domkniętym przedziale od -3 do 3 procent.

Koniec kredytów bez wkładu własnego

Jednym z czynników ograniczających popyt na mieszkania, szczególnie w pierwszej połowie roku, będzie wchodząca w życie nowa rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, która wprowadza obowiązkowy wkład własny w kredytach hipotecznych. W 2014 r. będzie to 5 proc. i poziom ten będzie rósł o 5 p.p. co roku aż do docelowych 20 proc. Taka zmiana sprawi, że część klientów odsunie zakup mieszkania do czasu zebrania odpowiedniej kwoty. Pod koniec 2014 r. może jednak dojść do ożywienia spowodowanego podwyższeniem stawki obowiązkowego wkładu własnego z 5 do 10 proc.

Dodatkowo warto pamiętać, że oprócz wkładu własnego kupujący mieszkanie musi jeszcze ponieść koszty okołotransakcyjne (największym obciążeniem jest zwykle 2-proc. podatek płacony od transakcji na rynku wtórnym), które stanowią kolejnych kilka proc., a zgodnie z nową rekomendacją nie będzie można ich kredytować.

Niskie stopy procentowe

Naturalnym zagrożeniem dla popytu na mieszkania jest wzrost stóp procentowych, co pociąga za sobą wyższe oprocentowanie kredytów, wyższe raty kredytowe i zniechęca kupujących do zadłużania się. Ten czynnik jednak w 2014 r. raczej nie będzie miał większego znaczenia. Z komunikatu po ostatnim posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej wynika bowiem, że podwyżki stóp nie powinniśmy spodziewać się szybciej niż w drugiej połowie roku, a zanim odbije się to na cenach nieruchomości, minie kolejnych kilka miesięcy, więc ewentualne efekty na rynku nieruchomości zobaczymy dopiero w 2015 r.