Kupno mieszkania: nowe czy z drugiej ręki?

Przeczytaj także: Zdolność kredytowa utrudni kupno mieszkania

Normalnie kupując dowolny przedmiot (samochód, telefon, telewizor) wybór nowy czy używany jest dużo łatwiejszy: nowe jest zwykle lepsze i ograniczeniem mogą być tylko koszty. W przypadku mieszkania wszystko zależy od indywidualnych preferencji. Home Broker przeanalizował silne i słabe strony obu rozwiązań.

Warto jeszcze zaznaczyć, że przy mieszkaniu „nowe” oznacza zwykle od dewelopera, choć zdarzają się i mieszkania nowe z drugiej ręki, czyli takie, które ktoś kupił, ale odsprzedaje przed zasiedleniem.

Koszty – brak rozstrzygnięcia

Sekcja kosztów jest dla wielu klientów kluczowa. Uśredniając i patrząc na samą cenę zakupu, mieszkania starsze są tańsze. Za te same pieniądze można kupić nieruchomość o kilka metrów kwadratowych większą, aczkolwiek wszystko zależy od standardu danej nieruchomości oraz jej lokalizacji.

Ale analizując możliwe wydatki należy zwrócić uwagę także na kilka innych wydatków niż tylko cena. Kupując nieruchomość na rynku wtórnym musimy przede wszystkim uwzględnić wyższe koszty transakcyjne, gdyż dochodzi m.in. 2-proc. podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC).

Lecz sam zakup mieszkania to nie wszystko, trzeba przecież je urządzić, a czasem wyremontować. O ile na rynku wtórnym zdarza się, że w lokalu praktycznie od razu można zamieszkać (choć najczęściej kupujący wykonuje choćby lekkie odświeżenie), to kupując mieszkanie od dewelopera musimy liczyć się ze sporym kosztem przygotowania nieruchomości, szacowanym na 1000 zł na metr kwadratowy. Przy 50-metrowym mieszkaniu kwota niezbędna na wyremontowanie mieszkania może więc przekroczyć 50 tys. zł. Wykonując część prac samodzielnie, kupując tańsze materiały i decydując się na nieco niższy standard można te koszty zmniejszyć do kilkuset złotych za metr kwadratowy. Górnej granicy kosztów urządzenia i wyposażenia właściwie nie ma i zależy ona od wyobraźni właścicieli.

Coraz częściej deweloperzy oferują mieszkania gotowe do zamieszkania, ale koszt ich wyremontowania i urządzenia jest wliczony w cenę nieruchomości.

Nowe mieszkania są z kolei tańsze w utrzymaniu, gdyż miesięcznych opłat nie obciążają np. wysokie opłaty na fundusz remontowy, a rachunki za ogrzewanie są niższe ze względu na lepszą izolację cieplną budynku. Kupując wyposażone mieszkanie narażamy się na dodatkowe koszty w postaci wymiany sprzętów AGD już po kilku latach, a może i szybciej.

Lokalizacja i infrastruktura – starsze mieszkania górą

Większość inwestycji deweloperskich koncentruje się w dzielnicach bardziej odległych od centrum (decyduje tu cena działek i ich dostępność), najbardziej atrakcyjne lokalizacje dawno są już zabudowane. Chcąc zamieszkać w centrum lub wzdłuż najważniejszych linii komunikacyjnych mamy dużo większy wybór mieszkań używanych niż nowych.

Dodatkową zaletą używanego mieszkania jest otaczająca je infrastruktura. W przypadku wielu nowych osiedli brakuje nie tylko przedszkoli i sklepów, ale i wieloletniej roślinności, która zwykle towarzyszy starszemu budownictwu. Zaletą osiedli sprzed kilkudziesięciu lat jest też przestrzeń pomiędzy budynkami. Nowe bloki buduje się bardzo blisko siebie, co utrudnia dostęp światła słonecznego i zabiera część prywatności.

Czas – używane mieszkania górą

Osoby, którym zależy na czasie powinny raczej unikać rynku pierwotnego. Za wyjątkiem rzadkiej sytuacji, w której deweloper ma w ofercie gotowe do zasiedlenia mieszkania „pod klucz”, na nowe mieszkanie trzeba czekać. Czasem może to być nawet kilka lat (w przypadku kupowania mieszkania na najwcześniejszym etapie budowy). Natomiast wśród mieszkań używanych nietrudno jest znaleźć takie, w którym od razu można zamieszkać, a jedynym czynnikiem determinującym opóźnienie jest wyprowadzka dotychczasowych właścicieli oraz oczekiwanie na kredyt hipoteczny. W przypadku braku potrzeby remontu kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym mogą w nim zamieszkać w ciągu kilku tygodni od podjęcia decyzji.