Rynek nieruchomości w Polsce po 20 latach

Przeczytaj także: Rekordowe ceny nieruchomości 2013

Pierwsze cztery lata transformacji ustrojowej w Polsce, a więc okres pomiędzy rokiem 1989 a 1993, uznaje się dziś za okres zmian strukturalnych, mających m.in. na celu stworzenie podstaw funkcjonowania rynku nieruchomości odpowiadającego realiom gospodarki wolnorynkowej. Głównymi warunkami dokonania tego typu przejścia było upowszechnienie własności hipotecznej nieruchomości mieszkaniowych kosztem odejścia od dominacji spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a dalej dokooptowanie do grona głównych uczestników rynku nieruchomości banków oraz deweloperów.

Pierwszy cykl, pierwsze ożywienie 1994-1999

Lata 1994 -1999, to okres pierwszego cyklicznego ożywienia na polskim rynku nieruchomości, który jednocześnie był startem funkcjonowania mieszkaniówki w formie wolnorynkowej. Na te właśnie lata przypada początek działalności pierwszych firm deweloperskich, z których szereg dziś zaliczanych jest do branżowych tuzów.

Także w połowie ostatniej dekady ubiegłego wieku wśród uczestników rynku nieruchomości na dobre zagościł dziś najbardziej pożądany jego uczestnik – sektor bankowy wraz ze swymi wówczas jeszcze dość egzotycznymi, dziś zaś absolutnie niezbędnymi z rynkowego punktu widzenia produktami – kredytem hipotecznym i deweloperskim.

Jednak rozwój krajowej mieszkaniówki w latach dziewięćdziesiątych to głównie zasługa jej silnego stymulowania przez państwo, głównie poprzez ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych służące szeroko rozumianej realizacji potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup (tzw. duża ulga budowlana), ale także najem (ustawą z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa ustawodawca powołał do życia instytucje kas mieszkaniowych oraz Towarzystwa Budownictwa Społecznego) .Trzeba przyznać, ze ówczesna determinacja państwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego z dzisiejszego punktu widzenia może budzić respekt – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Pierwsza recesja 2000-2003

Z kolei początek pierwszej dekady XXI wieku zapisał się jako czteroletni okres pierwszej poważnej recesji początku polskiej transformacji ustrojowej z PKB spadającym blisko zera, za to z bezrobociem szybującym do ponad 20 procent. Znaczne okrojenie programów wspierających budownictwo mieszkaniowe przez państwo w połączeniu ze wzrostem stóp procentowych i zaostrzeniem polityki kredytowej banków znacznie osłabiło popyt na mieszkania.

2004 – 2008, czyli hossa na wszystkich frontach

Przyznanie Polsce członkowstwa w Unii Europejskiej w maju 2004 roku zbiegło się ze zdecydowaną poprawą koniunktury gospodarczej, która zwyczajowo bezpośrednio znalazła przełożenie na rynek nieruchomości. Unijne członkowstwo przyciągnęło na dotąd niespotykana skalę inwestorów zagranicznych, dla których ryzyko inwestycji w Polsce, zwłaszcza na rynku nieruchomości, uległo znacznemu ograniczeniu.

Natomiast przed rodzimymi amatorami własnego M, dzięki radykalnemu poluzowaniu polityki kredytowej banków, otworzyły się perspektywy praktycznie nieograniczonego dostępu do finansowania zakupów mieszkaniowych, co w końcu zaowocowało boomem kredytowym windującym ceny mieszkań zaledwie w ciągu 3-4 lat o 100 – 150, czy nawet więcej procent.

Hossa zapanowała nie tylko w mieszkaniówce, ale przede wszystkim na warszawskiej GPW, gdzie jej liderami były spółki deweloperskie i budowlane. Deweloperzy bez problemu plasowali na rynku nowe emisje akcji po abstrakcyjnie wyśrubowanych cenach, co z jednej strony dało impuls rozwojowy całej branży, z drugiej jednak przyczyniło się do powstania bańki spekulacyjnej na walorach spółek budowlanych i deweloperskich. Tylko w ciągu zaledwie dwóch lat (2005-2007) akcje wybranych deweloperów poszybowały w górę nie tylko o kilkaset (GTC), ale nawet o kilka czy kilkanaście tysięcy procent (Polnord, Gant).